52
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
Nam (Vinamilk). Chủ sở hữu căn nhà số 190 Nguyễn
Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh đã
làm giấy tặng nhà cho con gái. Tại Khoản 1, 4 Điều 4
Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)
quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS
giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ là thu nhập miễn thuế,
do vậy, con gái khi được tặng nhà không phải nộp
thuế TNCN. Do con gái chưa đủ tuổi thành niên cha
mẹ đại diện con gái ký hợp đồng chuyển nhượng căn
nhà cho Vinamilk với giá hơn 37,8 tỷ đồng, cô con gái
viết giấy cam kết đây là căn nhà sở hữu duy nhất nên
được miễn thuế TNCN. Mặc dù, cơ quan thuế nghi
ngờ đây là hành vi lách thuế nhưng đối chiếu theo
quy định của Luật thuế TNCN và Luật Dân sự thì
người bán nhà kể trên đã không vi phạm. Người có
thu nhập từ bán nhà đã được lợi 756 triệu đồng (Thuế
TNCN phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng, theo
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung
điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC) – số tiền mà lẽ
ra người bán phải nộp thuế TNCN.
Bên cạnh đó, không ít đối tượng còn lợi dụng
các quy định thông thoáng về con nuôi, chẳng hạn
như người chuyển nhượng có thể làm thủ tục nhận
nuôi con nuôi trong những trường hợp phù hợp để
trốn thuế. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng
thì các đối tượng lại làm thủ tục chấm dứt việc nuôi
con nuôi.
Thứ tư,
thỏa thuận thấp giá chuyển nhượng.
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC chỉ rõ: Giá
chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời
điểm chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng đối với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công
trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng
chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không
ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển
nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định
thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh
quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy
định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển
nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà,
kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với
đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước
bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp
UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí
trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây
dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức
xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công
trình trên đất.
Như vậy, hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN
quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên
hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng
không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố
quy định. Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua
bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, thành
phố quy định nhưng do căn cứ xác định thuế TNCN
của người bán và thuế trước bạ của người mua là
giá chuyển nhượng, vì lợi ích của cả người mua và
người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên
hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Trong
trường hợp này chỉ Nhà nước chịu thất thu thuế.
Thứ năm,
hủy bỏ hợp đồng hình thành tài sản
trong tương lai với chủ đầu tư.
Cũng trong Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC
sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/
TT-BTC của Bộ Tài chính về căn cứ tính thuế đối với
thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với công trình
xây dựng hình thành trong tương lai: Trường hợp
hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên phần
tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính
lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp
tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định
theo giá UBND (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị
hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy
định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư
xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang
áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Quy định thì có nhưng để thu được khoản thuế
này chưa hẳn dễ dàng. Nhà đầu tư ký hợp đồng
mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc ký hợp
đồng góp vốn để nhận về phần đất tương ứng) với
chủ đầu tư. Khi nhà đầu tư A thực hiện giao dịch
mua bán với nhà đầu tư B, họ không đưa nhau ra
phòng công chứng để chuyển nhượng lại Hợp đồng
đã ký với chủ đầu tư, mà nhà đầu tư A sẽ lập biên
bản hủy bỏ hợp đồng với chủ đầu tư. Chủ đầu tư sử
dụng lại hợp đồng cũ nhưng chỉ thay đổi tên người
mua mới là nhà đầu tư B. Bằng cách này, nhà đầu
tư A đã không phải nộp thuế TNCN khi chuyển
nhượng hợp đồng.
Do nhận thức của người dân còn thấp nên
nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất vẫn tồn tại
theo hình thức viết tay giữa các cá nhân. Điều
này chưa đủ căn cứ pháp lý để cơ quan thuế
tính thuế, bởi theo quy định, việc xác định
căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản chỉ xảy ra khi hoạt động chuyển
nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực.
