54
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
T
hị trường bất động sản (BĐS) là một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh
tế vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài
sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị
nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Việc phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp
phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn
đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá
trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 xuất
phát từ chính sách cho vay thế chấp BĐS tại Hoa
Kỳ, là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh
tế của hầu hết các nước trên thế giới đã chứng tỏ
những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường BĐS đối với
nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường BĐS
nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các
mặt tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất
của thị trường BĐS. Theo Malpezzi (2003), trong
quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một
trong những nơi ứng dụng rộng rãi mô hình định
giá Hedonic vì nó ước tính được giá trị của các
đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung
của cả căn nhà. Mô hình này cho phép giảm mức
độ chủ quan trong việc đánh giá giá trị căn nhà
vì nó cho phép xác định giá hàng hóa theo thuộc
tính của chúng.
Tổng quan nghiên cứu
Mô hình Hedonic dựa trên lý thuyết người tiêu
dùng của Lancaster (1966). Kể từ khi Rosen (1974)
mở rộng lý thuyết này ra thị trường nhà ở, mô hình
Hedonic đã được ứng dụng rộng rãi như là một
công cụ để đánh giá thị trường BĐS và phân tích
đô thị. Rosen (1974) đã đưa ra cách xử lý toàn diện
đối với giá ẩn hay giá thụ hưởng. Lý thuyết giá ẩn
đã tạo ra một vấn đề trong kinh tế học cân bằng
không gian, giúp định hướng người tiêu dùng
cũng như người sản xuất đưa ra các quyết định về
vị trí liên quan đến các đặc điểm không gian.
Ban đầu mô hình được sử dụng để nghiên cứu
mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí
tác động đến giá trị tài sản. Mô hình Hedonic trở
thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau
của những năm 1970 và cả năm 1980. Trong thời kỳ
này, phương thức giá Hedonic đã được vận dụng
như là công cụ quan trọng đối với nghiên cứu học
thuật, được sử dụng trong cả nghiên cứu lý thuyết
và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng
hóa liên quan đến đặc tính môi trường và địa điểm
của BĐS.
Một số nghiên cứu thực nghiệm gần đây ứng
dụng mô hình Hedonic để xác định giá BĐS. Sergio
et. al. (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình
Hedonic để đánh giá tác động của môi trường mà
tiêu biểu là “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử
lý nước thải tại Brasilia, tác giả xác định 20 biến và
xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của
môi trường không khí tới giá của các căn hộ. Kết
quả mô hình cho thấy “Chất lượng không khí có
ảnh hưởng tới giá trị căn hộ” căn hộ càng nằm gần
nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp.
XÁC ĐỊNH CÁC NHÂNTỐ
ẢNHHƯỞNGĐẾNGIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TS. HÀ VĂN DŨNG
– Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
PHÙNG THỊ THU HÀ -
Đại học Lâm nghiệp – Phân hiệu miền Nam
Trong kỹ thuật định giá bất động sản và nghiên cứu thị trường nhà ở, giá bất động sản thường được
phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên các nhân tố tác động đến giá. Nghiên cứu này sử dụng
mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các biến số ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn
quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Tác giả sử dụng mô hình Hedonic và xây dựng được hàmhồi quy giá bất
động sản phụ thuộc vào 5 biến cơ bản. Kết quả nghiên cứu kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết
quan trọng quanh phương pháp định giá bất động sản ứng dụng mô hình Hedonic và đưa ra những
định hướng nghiên cứu tiếp theo.
Từ khóa: Giá bất động sản, mô hình Hedonic, diện tích, khoảng cách
