TÀI CHÍNH -
Tháng 11/2016
55
Selim (2008) nghiên cứu các yếu tố/giá trị nội tại
của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, kết quả
của mô hình hồi quy Hedonic cho thấy, diện tích
nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ
bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu nhà là các biến quan
trọng nhất có ảnh hưởng tới giá nhà. Theo nghiên
cứu của Babawale (2011), yếu tố ngoại tác động tới
BĐS cũng ảnh hưởng tới giá của BĐS. Ông sử dụng
mô hình Hedonic xét các yếu tố như: Khoảng cách
từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ BĐS tới nơi
làm việc, an ninh, nơi đậu xe. Kết quả mô hình hồi
quy cho thấy, yếu tố ngoại cảnh như nhà thờ ảnh
hưởng tiêu cực tới giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ
thì giá càng tăng.
Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu
về giá BĐS, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình
hồi quy Hedonic. Kim (2007) xem xét tác động của
pháp lý đến giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Tác giả xây dựng mô hình với các biến đại diện cho
pháp lý như giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các
giấy tờ/quyền pháp lý khác có liên quan. Nghiên
cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)
đã ứng dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế
chất lượng đối với 160 mẫu để xác định giá BĐS ở
khu vực TP. Hồ Chí Minh. Kết quả cho thấy vị trí,
khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường, khoảng
cách từ BĐS đến trung tâm, diện tích đất và diện
tích nhà là những biến có ảnh hưởng quan trọng
đến giá của BĐS.
Theo lý thuyết vị thế - chất lượng được phát
triển gần đây, Hoàng Hữu Phê và Wakely (2000),
đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở
khoa học và phương pháp định giá BĐS phù hợp
với thể chế kinh tế thị trường. Bài nghiên cứu chỉ ra
giá BĐS phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế:
Kết quả hồi quy cho thấy, biến diện tích khuôn viên
ảnh hưởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó là các
biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng
xây dựng, vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm.
Phương pháp nghiên cứu
Trong bài nghiên cứu này, tác giả giới hạn
nghiên cứu BĐS là nhà để ở và thực hiện khảo sát
245 BĐS đã có giao dịch mua bán thành công trên
các tuyến đường thuộc địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí
Minh. Khi có giao dịch mua bán thành công, người
mua BĐS sẽ thực hiện kê khai lệ phí trước bạ và
các loại thuế có liên quan đến BĐS tại Chi cục thuế
quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Quy trình chọn mẫu
ngẫu nhiên phân tầng, mẫu trong đề tài là các BĐS
đã có đầy đủ giấy tờ hợp lệ như giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; hồ sơ lệ phí trước bạ, bản vẽ
hiện trạng.
Trong khoảng thời gian từ tháng 01/2016 đến
06/2016 nghiên cứu tiến hành khảo sát là tương đối
ngắn nên thị trường BĐS chưa có nhiều biến động,
giúp giảm thiểu những biến động vĩ mô trên thị
trường như biến động về đầu tư vốn, lãi suất, tỷ
giá. Nghiên cứu ước tính có 5 biến giải thích trong
mô hình, với khoảng 245 quan sát là chấp nhận
được và kết quả mô hình hồi quy có thể mang tính
đại diện cho khu vực khảo sát. Số liệu về khoảng
cách tới trung tâm quận, do có địa chỉ cụ thể nên
tác giả thực hiện đo lường thông qua trang web tìm
kiếm địa chỉ phổ biến (google) để bổ sung vào đề
tài nghiên cứu.
Bài nghiên cứu sử dụng phân tích định tính và
phân tích định lượng thông qua mô hình hồi quy
đa biến để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá
BẢNG 1. DIỄN GIẢI CÁC BIẾN TRONG MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Biến
Mô tả
Kỳ vọng về dấu
Ln(PRICE)
Logarit tự nhiên của giá BĐS
Nhóm biến phản ánh chất lượng của BĐS
DAT
Diện tích đất (m2)
+
NHA
Diện tích nhà (m2)
+
Nhóm biến phản ánh vị thế của BĐS
VT
Vị trí BĐS: biến giả (nhận giá trị là 1 nếu BĐS tọa lạc mặt tiền, giá trị là 0 nếu BĐS tọa lạc trong hẻm)
+
LG
Chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước BĐS (m)
+
KQ6
Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (km)
-
Nguồn: Kết quả tính toán của tác giả
Thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic để
xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở,
nghiên cứu sẽ giúp những người tham gia thị
trường có thể ước lượng giá bất động sản một
cách đúng đắn bằng cách dựa vào các nhân tố
tác động mạnh như diện tích nhà, vị trí, diện
tích đất, khoảng cách đến trung tâm.
