56
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
nhà ở tại quận 6, TP. Hồ Chí Minh, đồng thời xác
định mức độ tác động của từng yếu tố đến yếu tố
giá BĐS.
Kết quả nghiên cứu
Mô tả biến và mô hình hồi quy
Thị trường BĐS đã phát triển, nhiều nghiên cứu
về chủ đề này đã thực hiện trong thời gian qua từ
nhiều khía cạnh khác nhau tại nhiều nước trên thế
giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, những nghiên cứu
về thị trường BĐS vẫn còn khá mới mẻ. Vì thế, kế
thừa các nghiên cứu trước đây, đồng thời dựa vào
điều kiện thực tế tại địa bàn nghiên cứu, bài viết sẽ
đi sâu nghiên cứu tác động của nhóm yếu tố vi mô
tới giá BĐS, cụ thể:
Biến phụ thuộc: Giá BĐS
Biến độc lập được tổ chức thành 2 nhóm:
Nhóm biến phản ánh chất lượng của BĐS: Diện
tích đất, diện tích nhà.
Nhóm biến phản ánh vị thế của BĐS: Vị trí BĐS,
chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước, khoảng
cách từ BĐS tới trung tâm quận 6.
Mô hình giá BĐS có dạng:
Kết quả nghiên cứu
Tất cả các biến độc lập đều có ý nghĩa thống kê
và dấu của các hệ số phù hợp với sự kỳ vọng. Sau
khi thực hiện các kiểm định về hiện tượng đa cộng
tuyến, phương sai thay đổi và phân phối chuẩn của
hàm hồi quy, mô hình trên được xác định là phù
hợp và được viết lại như sau:
Tác giả đã xây dựng được hàm hồi quy đa
biến với biến phụ thuộc là giá nhà ở (lnPRICE)
và xác định được 5 nhân tố tác động đến giá nhà
ở trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh là diện
tích đất, diện tích nhà, vị trí, chiều ngang mặt
đường/hẻm phía trước BĐS, khoảng cách từ BĐS
đến trung tâm quận. Từ kết quả nghiên cứu, các
kết luận có thể rút ra. Tương tự như các nghiên
cứu trước, giá BĐS giao dịch chịu tác động của
diện tích BĐS đó.
Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi,
khi diện tích đất tăng 1m
2
thì giá BĐS trên địa
bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh bình quân tăng
0,5%. Hay khi diện tích nhà tăng 1m
2
thì giá BĐS
trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh bình quân
tăng 0,3%.
Một BĐS có vị trí mặt tiền đường thông
thường sẽ có giá cao hơn một BĐS khác nằm
trong hẻm hay trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi, nếu BĐS có vị trí mặt tiền đường thì
giá BĐS đó sẽ cao hơn BĐS có vị trí trong hẻm là
59,1%. Giá BĐS còn chịu tác động của chiều rộng
đường trước nhà và trong điều kiện các yếu tố
khác không đổi, khi chiều ngang mặt tiền đường/
hẻm phía trước tăng thêm 1m thì giá BĐS trên
địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh bình quân tăng
2%. Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra rằng, khoảng
cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 có tác động
nghịch biến đến giá giao dịch BĐS. Trong điều
kiện các yếu tố khác không đổi, nếu khoảng cách
từ BĐS đến trung tâm quận 6 (Chợ Bình Tây) xa
thêm 1km thì giá BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ
Chí Minh bình quân giảm 14,5%.
Để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố
đến giá giao dịch BĐS trên địa bàn quận 6, các hệ
số hồi quy được chuẩn hóa và kết quả được tính
toán ở Bảng 3.
Từ bảng kết quả hồi quy, hệ số beta chuẩn
hóa cho thấy được tầm quan trọng của từng biến
trong mô hình hồi quy hay mức độ tác động của
từng biến độc lập đến biến phụ thuộc lnPRICE.
Hệ số beta chuẩn hóa của biến NHA đạt giá trị
cao nhất (0,370) nên diện tích nhà là yếu tố tác
BẢNG 2. KẾT QUẢ HỒI QUY CỦA MÔ HÌNH
lnPRICE
Hệ số hồi quy
Sai số chuẩn
t
Sig.
VIF
Hằng số
13,803
0,066
210,584
0,000
DAT
0,005
0,001
6,479
0,000
1,523
NHA
0,003
0,000
9,429
0,000
1,489
VT
0,591
0,063
9,401
0,000
1,489
LG
0,020
0,005
3,869
0,000
1,398
KQ6
-0,145
0,023
-6,243
0,000
1,008
Giá trị thống kê F
145,880
Sig.
0,000b
Nguồn: Kết quả tính toán của tác giả
