TCTC ky 1 thang 11-2016 - page 55

TÀI CHÍNH -
Tháng 11/2016
57
động mạnh nhất đến giá nhà ở trên địa bàn quận
6, TP. Hồ Chí Minh. Tiếp theo là biến VT đạt giá
trị 0,369, tức là vị trí là yếu tố tác động mạnh tiếp
theo. Biến DAT đạt giá trị 0,257 cho thấy diện
tích đất có tác động tương đối mạnh đến giá nhà
ở. Biến KQ6 có hệ số chuẩn hóa là 0,201 chứng
tỏ khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6
(Chợ Bình Tây) tác động không quan trọng bằng
các yếu tố khác đến giá BĐS và cuối cùng là yếu
tố chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước có
tác động ít nhất đến giá BĐS trong số các yếu tố
phân tích trong bài.
Kết luận và khuyến nghị
Nghiên cứu này ứng dụng mô hình Hedonic
và thuyết vị thế chất lượng để xác định các
nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn
quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Kết quả của mô hình
cho thấy sự phù hợp của dữ liệu thu thập với
mô hình nghiên cứu. Kết quả thu được của
nhóm tác giả cũng giống với các nghiên cứu
trước đây trên thế giới cũng như tại Việt Nam.
Trong 5 biến tác động đến giá nhà ở trên địa
bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, cụ thể là những
biến: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí BĐS và
chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước nhà
có tác động cùng chiều lên giá nhà, trong đó
biến diện tích nhà và vị trí căn nhà có tác động
mạnh nhất đến giá nhà. Biến khoảng cách đến
trung tâm quận 6 (Chợ Bình Tây) có tác động
nghịch biến lên giá nhà.
Từ kết quả hồi quy và các giả định trong mô
hình đều không bị vi phạm, tác giả cho rằng có
thể vận dụng mô hình để xác định giá trị nhà ở
cụ thể của các BĐS trên địa bàn quận 6, TP. Hồ
Chí Minh.
Kết quả trên góp phần vào việc xác định giá cả
nhà ở thực tế và chính xác hơn, góp phần xây dựng
một thị trường BĐS lành mạnh và phát triển. Thông
qua nghiên cứu này nhóm tác giả cũng muốn đề
xuất một phương pháp tính giá dựa trên mô hình
định giá Hedonic vào công tác định giá nhà ở nói
chung và BĐS nói riêng. Mặc dù phương pháp này
không mới so với thế giới nhưng tại Việt Nam - nơi
thị trường BĐS phát triển trễ và thông tin chưa đầy
đủ thì có thể áp dụng để giải quyết tình trạng thiếu
thông tin về BĐS, để các giao dịch BĐS được thực
hiện chính xác và thực tế hơn.
Thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic để
xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên
địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, bài nghiên cứu
sẽ giúp những người tham gia thị trường có thể
ước lượng giá BĐS một cách đúng đắn bằng cách
dựa vào các nhân tố tác động mạnh như diện tích
nhà, vị trí, diện tích đất, khoảng cách từ BĐS đến
trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây), chiều ngang mặt
đường/hẻm phía trước BĐS.
Dựa trên mô hình hồi quy, chúng ta có thể xây
dựng giá gốc, làm cơ sở để xây dựng chỉ số giá.
Trên thế giới, chỉ số giá Hedonic (Hedonic Price
Index) được tính toán và áp dụng trong lĩnh
vực kinh tế. Khi xây dựng chỉ số giá thông qua
mô hình Hedonic sẽ giúp chúng ta quan sát thị
trường một cách dễ dàng hơn như chỉ số chứng
khoán VN-Index, Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và
các chỉ số khác. Từ đó, nhà quản lý có thể đưa
ra những chính sách, biện pháp hợp lý khi thị
trường gặp bất ổn.
Tài liệu tham khảo:
1. Hoàng Hữu Phê, và Wakely, P. (2000), “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn
khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”, Tạp chí Đô thị học,
xuất bản tại Vương quốc Anh, Vol. 37, No. 1;
2. Nguyễn Quốc Nghi (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân
tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu khoa
học, 186-194;
3. Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mô hình Hedonic
về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”, Tạp chí
Phát triển kinh tế, số 254, 18-23;
4. Babawale, G. K. (2011) “The impact of Neighbourhood Churches on House
Prices”. Journal of Sustainable Development Vol 4, No. 1, p.246-253;
5. Kim, A. M. (2007), “North versus South: The impact of social norms in the
market pricing of private property rights in Vietnam”. World Development,
Vol. 35, No. 12, pp 2079-2095;
6. Lancaster K. J. (1966), “A new Approach to Consumer Theory” Journal of
Political Economy, Vol. 74, p: 132-156;
7. Malpezzi, S. (2002), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied
Review”, University of Wisconsin, the Center for Urban Land Economics
Research;
8. Sérgio A. B. et al. (2002), “Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model
and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas”.
Economics of Air Pollution, No. 234, pp 1-25.
BẢNG 3. VỊ TRÍ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ
Biến độc lập
Giá trị tuyệt đối
%
DAT
0,257
19,12
NHA
0,370
27,53
VT
0,369
27,46
LG
0,147
10,94
KQ6
0,201
14,95
Tổng
1,344
100%
Nguồn: Kết quả tính toán của tác giả
1...,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54 56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,...82
Powered by FlippingBook