TÀI CHÍNH -
Tháng 11/2016
81
liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư
– nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều
này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản
lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp
DN có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó
khăn của thị trường BĐS.
Để thuận lợi cho việc kiểm soát dòng tiền,
NHTM thường chỉ định đối tác là khách hàng của
ngân hàng cho DN. Điều này có thể gây khó khăn
tới hoạt động của DN do phải làm quen đối tác mới.
Khắc phục vấn đề này, các NHTM phối hợp liên kết
với nhau để thực hiện chính sách tín dụng 4 nhà:
- Thiết lập cơ chế phối hợp trong việc công bố
thông tin về khách hàng. Trong liên kết, các NHTM
quy định công bố thông tin chi tiết về các khách
hàng vay vốn theo các tiêu chí: quy mô vốn vay, thời
gian vay, mục đích vay vốn, phương thức trả nợ, kết
quả phân tích tín dụng (mức xếp hạng tín dụng),
phương thức giải ngân của ngân hàng, tình hình trả
nợ gốc và lãi cho các ngân hàng trong nhóm.
Các NHTM cần yêu cầu khách hàng của mình
công bố thông tin về dự án, bạn hàng, nhà cung
cấp và các ngân hàng khác mà DN có mối quan hệ.
Từ đó, ngân hàng xây dựng hồ sơ DN, xác định rõ
người bán và người mua của DN loại bỏ các DN
thanh toán và chuyển vốn lòng vòng, thiếu minh
bạch, lựa chọn các DN có uy tín tham gia.
- Các NHTM cần xác định đối tác thích hợp cho
DN tham gia chuỗi. Mỗi DN đều có đối tác truyền
thống của mình như cùng tập đoàn, cùng công ty
mẹ, cùng địa phương… thường hay thiết lập các
hoạt động mua bán sản phẩm cho nhau. DN và ngân
hàng cần hợp tác nghiên cứu để tìm ra các đối tác tốt
nhất cho DN vay vốn và khuyến nghị họ tham gia
chuỗi liên kết mới trong một số dự án.
- Các NHTM cần thống nhất về chính sách tín
dụng trong việc thu hồi hay thanh toán các khoản
nợ. Các NHTM tham gia chuỗi liên kết có thể cam
kết trích tiền trong tài khoản tiền gửi của khách
hàng trả nợ cho nhau nếu khách hàng phát sinh nợ
quá hạn trong chuỗi liên kết. Đối với ngân hàng có
chung khách hàng có thể phối hợp trong việc thu
hồi nợ bằng thanh toán bù trừ.
Thứ hai, thành lập các Quỹ Đầu tư BĐS.
Ở nhiều nước, Quỹ Đầu tư BĐS là hình thức
đầu tư phổ biến, giúp huy động vốn trung, dài hạn
cho thị trường BĐS. Quỹ Đầu tư BĐS là hình thức
góp vốn cho một dự án BĐS từ các cá nhân, tổ chức
thông qua việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn
và sử dụng nguồn vốn này để mua, phát triển, quản
lý và bán BĐS nhằm tạo ra lợi nhuận.
Nguồn vốn từ Quỹ Đầu tư BĐS là ổn định và đáp
ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn của các dự án
BĐS. Đồng thời, thông qua Quỹ Đầu tư BĐS, việc
phân phối BĐS cũng thuận lợi hơn, giúp các DN
thu hồi vốn nhanh chóng để đầu từ các dự án khác.
Đối với nhà đầu tư, việc mua cổ phiếu của Quỹ Đầu
tư BĐS giúp họ đa dạng hóa danh mục đầu tư BĐS.
Hơn nữa, do đặc tính chia nhỏ của cổ phiếu,
những nhà đầu tư nhỏ lẻ có cơ hội đầu tư vào thị
trường BĐS một cách gián tiếp mà không bị giới hạn
bởi đặc điểm giá trị của BĐS. Việc đầu tư vào Quỹ
Đầu tư BĐS là tương đối an toàn so với đầu tư vào
cổ phiếu BĐS do nguồn vốn huy động lớn, Quỹ Đầu
tư BĐS có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công
ty BĐS, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều
dự án ở những địa điểm khác nhau và Quỹ này chủ
yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư
khi dự án đã có căn cứ pháp lý vững chắc.
Về Quỹ Đầu tư BĐS ở Việt Nam, ngày 27/12/2012,
Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC
hướng dẫn thành lập và quản lý Quỹ Đầu tư BĐS. Đây
là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thành lập Quỹ
Đầu tư BĐS ở Việt Nam. Trong thực tế, các Quỹ Đầu
tư BĐS hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ
nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon
Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital…
Các Quỹ Đầu tư BĐS hướng tới nhà đầu tư nội
vẫn chưa được hình thành và phát triển. Nguyên
nhân là do chưa có quy định rõ ràng về việc thành
lập, vận hành, hoạt động, giám sát, công bố thông
tin của Quỹ cũng như nhiệm vụ, vai trò, chức năng
của nhà đầu tư, ngân hàng và tổ chức kiểm toán. Do
vậy, việc ban hành hệ thống văn bản quy định rõ
những vấn đề này thực sự cấp thiết, đặc biệt trong
điều kiện thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và
khởi sắc. Đây là cơ hội tốt cho các Quỹ Đầu tư BĐS
được hình thành để thu hút vốn từ thị trường.
Thứ ba, cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ dòng
vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.
Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS,
các cơ quan quản lý cần kiểm tra, thẩm tra DN FDI một
cách chặt chẽ, nhằm đảm bảo việc đầu tư được thực
hiện đúng, đạt được mục tiêu đề ra. Đối với các dự án
FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến
độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và
thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế.
Tài liệu tham khảo:
1. TS. Nguyễn Thị Quỳnh Hoa (2014), Sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế, Tạp chí Phát triển
& Hội nhập, số 17 (27), 7-8, tr.36-44;
2. Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư;
3.
.
