64
Cầu sẽ tăng khi nền kinh tế hoạt động mạnh và
cầu giảm khi kinh tế rơi vào khó khăn. Tại TP.
Hồ Chí Minh, cung của văn phòng cho thuê gần
như không tăng trong năm 2016, độ lấp đầy đạt
tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, cung tăng khoảng
từ 20 nghìn m
2
tới 30 nghìn m
2
mỗi quý, mức độ
lấp đầy chỉ đạt khoảng 86%.
Về phân khúc cơ sở bán lẻ:
Đây là phân khúc mới
được quan tâm trong phân tích thị trường BĐS
kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch
chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng
kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có
kế hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống
bán lẻ như trung tâm thương mại, cửa hàng bán
lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích... Năm 2016, nguồn
cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ
Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015.
Tại TP. Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60
nghìn tới 100 nghìn m
2
mỗi quý, mức độ lấp đầy
đạt khoảng 91%. Còn ở Hà Nội, cung ở mức
khoảng 25 nghìn m
2
mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ
đạt khoảng 75%. Như vậy, mức độ phát triển của
phân khúc bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại
Hà Nội. Nhìn chung, triển vọng phát triển của
phân khúc này vẫn còn lớn, khi dân số tại cả 2
đô thị loại đặc biệt này vẫn giữ mức độ tăng cơ
học quá cao.
Về phân khúc nhà ở:
Phân khúc này luôn là phân
khúc quan trọng trong thị trường BĐS. Tại TP. Hồ
Chí Minh, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ
3 nghìn tới 4 nghìn căn hộ đã hoàn thành và từ 5
nghìn tới 7 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với
mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, cung
căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3 nghìn tới 5 nghìn
căn hộ đã hoàn thành và từ 3 - 9 nghìn căn hộ “trên
giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 16%.
Tóm lại, phương thức mua bán nhà “trên giấy”
vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn
thành. Phân khúc nhà ở vẫn trên đà phát triển tốt.
Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa
nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể
thấy phân khúc thị trường BĐS nhà ở năm 2016
đang diễn ra theo hướng cung không phù hợp cầu.
Về phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng:
Phân khúc này
mới được các nhà đầu tư phát triển theo phương
thức “phi truyền thống” mang tính xã hội hóa đầu
tư. Các đơn vị BĐS được chủ đầu tư dự án bán cho
các nhà đầu tư cá nhân để sử dụng hoặc cho thuê
trong thời gian không sử dụng. Sức phát triển của
phân khúc này khá mạnh do tiềm năng du lịch của
Việt Nam lớn và phương thức đầu tư phù hợp. Địa
bàn phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi
truyền thống là các thành phố có tiềm năng du lịch
cao như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang,
Phú Quốc...
Trên thực tế, các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng
phi truyền thống bắt đầu phát triển từ năm 2015 tại
3 địa phương chính (Đà Nẵng, Nha Trang và Phú
Quốc). Năm 2016, các dự án tại 3 địa phương này
đang trong quá trình triển khai, đồng thời nhiều dự
án mới đang trong quá trình chuẩn bị tại cùng địa
bàn hoặc trên các địa bàn của các địa phương khác.
Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Ranh với 30
dự án đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi
vào triển khai thực hiện. Như vậy, có thể thấy điểm
sáng nhất trong phát triển thị trường BĐS năm 2016
là hình thức đầu tư “phi truyền thống” đối với phân
khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Như hiện trạng, có
thể khẳng định đây là phương thức đầu tư khá an
toàn và hiệu quả.
Tuy nhiên, đi kèm những lợi thế trên, thời gian
tới hình thức đầu tư “phi truyền thống” có thể sẽ
gặp phải một số vướng mắc sau:
(i) Thời hạn sử dụng đất đối với các BĐS du lịch,
nghỉ dưỡng. Theo phương thức đầu tư truyền thống,
thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm, theo loại đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nay chuyển
sang đầu tư theo hình thức phi truyền thống, các cá
nhân có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời
hạn lâu dài. Về pháp luật đất đai, loại hình sử dụng
đất này chưa có quy định cụ thể. Trên thực tế, một
số địa phương đã cho chuyển sang hình thức sử
dụng lâu dài, một số địa phương khác vẫn để thời
hạn sử dụng đất 50 năm. Do đó, khi đầu tư vào một
dự án nhất định, nhà đầu tư cần xem xét thời hạn
sử dụng đất cụ thể để có quyết định cho phù hợp.
(ii) Hợp đồng mua BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giữa
nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam
kết giữa 2 bên. Loại rủi ro này có thể khắc phục khi
các nhà đầu tư cá nhân quan tâm hơn tới các điều
khoản của hợp đồng.
(iii) Đầu tư vào khu vực mà dự án rơi vào hoàn
cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương
lai rất thấp. Để khắc phục, các nhà đầu tư cá nhân
cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn
và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.
Điểm sáng nhất trong phát triển thị trường bất
động sản năm 2016 là hình thức đầu tư “phi
truyền thống” đối với phân khúc bất động sản
du lịch, nghỉ dưỡng. Hiện nay, có thể khẳng
định đây là phương thức đầu tư khá an toàn
và hiệu quả.
