96
DIỄN ĐÀN KHOA HỌC
chú ý như việc mở cửa cho người nước ngoài, tổ
chức nước ngoài tại Việt Nam được mua và sở hữu
nhà; các quy định về tài chính, quy định bảo lãnh
dự án... giúp người mua nhà cũng như các nhà đầu
tư yên tâm hơn khi đầu tư vào thị trường, tác động
tích cực tới toàn bộ thị trường, cũng như các cá
nhân, tổ chức tham gia thị trường BĐS.
Bên cạnh những kết quả đạt được, nguồn vốn
ĐTNN vào thị trường BĐS Việt Nam nổi lên những
vấn đề đáng quan tâm, đó là:
- Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải
là lớn so với các nước khác trong khu vực nhưng
đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh
doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm
bảo vốn vay là BĐS.
- Việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS cần thận
trọng, chủ động lựa chọn dự án bởi trước đây đã
từng xảy ra tình trạng dồn dập các dự án FDI đổ
vào xây dựng các khu du lịch ven biển, trong đó
có khá nhiều dự án “treo” chỉ để giữ đất, chờ lên
giá hoặc bán lại kiếm lời. Thậm chí, nhiều dự án
FDI quy mô lớn trong lĩnh vực BĐS tuy vốn đăng
ký hàng tỷ USD nhưng thực tế vốn nước ngoài
đưa vào Việt Nam rất ít, còn lại là huy động vốn
trong nước…
- Đối với lượng vốn FPI cũng tiềm ẩn những
rủi ro cần phải được lường trước, gồm: Khả năng
gây áp lực lên lạm phát, tỷ giá khi dòng vốn FPI
vào nhiều; Nguồn vốn FPI có thể tạo nên bong
bóng giá không chỉ trên thị trường chứng khoán
mà còn trên những thị trường tài sản khác như:
bất động sản, gây rủi ro tín dụng do lượng vốn dư
thừa trong hệ thống…;
- Chính sách điều tiết kiều hồi từ kênh phi
chính thức cũng như để công khai hóa luồng tiền
kiều hối chưa phù hợp. Vướng mắc hiện nay của
nhà ĐTNN vào thị trường BĐS Việt Nam là chưa
có cơ chế đem tiền lợi nhuận do đầu tư thành công
ra khỏi lãnh thổ Việt Nam. Việc thế chấp BĐS tại
Việt Nam vào ngân hàng nước ngoài để huy động
vốn đầu tư dài hạn về nguyên tắc không khó thực
hiện nhưng trong trường hợp nhà ĐTNN không
trả được nợ, ngân hàng nước ngoài sẽ tiến hành
phát mại, bán tài sản đảm bảo trong nước thì họ
đem tiền về như thế nào hiện chưa có cơ chế giải
quyết rõ ràng.
- Chính sách phát triển về công cụ tài chính đầu
tư BĐS và sản phẩm tài chính phái sinh liên quan
đến BĐS ở Việt Nam chưa rõ, mới trong quá trình
manh nha.
Một số đề xuất, kiến nghị
Để phát triển nguồn vốn cho thị trường BĐS
Việt Nam, cần thực sự quan tâm, chú ý đến một số
vấn đề sau:
Một là,
nguồn vốn phải được cấu trúc lại. Nghị
định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
đã có quy định về quỹ tiết kiệm nhà ở, Luật Chứng
khoán cũng có quy định về Quỹ đầu tư BĐS, Chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia cũng đã đề cập tới
Quỹ tín thác BĐS REITs…. nhưng thực tế, các Quỹ
này chưa có nhiều hoạt động. Cần thiết phải thay
đổi lại cấu trúc nguồn vốn cho BĐS mạnh mẽ, bằng
việc hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các
định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát
triển, chứng khoán hóa dự án BĐS, cải thiện môi
trường đầu tư, phát triển thị trường vốn…
Hai là,
sửa đổi cơ chế, chính sách để thu hẹp,
tiến tới xóa bỏ dần sự khác biệt giữa các chủ thể
đầu tư kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài.
Nên chăng thúc đẩy việc nghiên cứu cơ chế, chính
sách, tạo điều kiện và cho phép thế chấp BĐS là tài
sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài đối với
các chủ thể kinh doanh BĐS ở Việt Nam.
Ba là,
đa dạng hóa nguồn vốn FPI bằng cách tăng
cường và tận dụng nguồn vốn từ thị trường chứng
khoán sang lĩnh vực BĐS thông qua vai trò của các
quỹ đầu tư và sản phẩm tài chính BĐS. Cần nhanh
chóng hình thành và đẩy mạnh phát triển mô hình
Quỹ Tín thác BĐS, hoàn thiện khung chính sách để
phát triển hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS.
Bốn là,
nâng cao chất lượng FDI và tiến độ thực
hiện giải ngân các dự án, chú trọng “nắn dòng” vốn
FDI vào nhiều phân khúc và loại hình BĐS như: hạ
tầng khu công nghiệp, hệ thống kho bãi, hậu cần
phục vụ cho phát triển hoạt động logistics…
Năm là,
chú trọng thúc đẩy kiều hối vào BĐS
bằng việc duy trì ưu đãi cho người nhận kiều hối.
Trong dài hạn, cần có chính sách điều chỉnh cân
đối, hạn chế chuyển dịch kiều hối ở kênh phi chính
thức, hướng tới việc công khai hóa và tận dụng tối
đa nguồn vốn này để phát triển kinh tế - xã hội.
Tài liệu tham khảo:
1. Bộ Xây dựng (2015, 2016), Báo cáo thị trường BĐS, Hà Nội;
2. Đinh Văn Ân (2010), Báo cáo đề tài KX.01.13/06-10 Chính sách phát triển thị
trường BĐS ở Việt Nam, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Hà Nội;
3. Nguyễn Thanh Lân (2014), Nguồn vốn trong thị trường BĐS Việt Nam
hiện nay: Vấn đề và giải pháp, Kỷ yếu hội thảo: Khơi thông nguồn vốn cho
phát triển kinh tế Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, Hà Nội.
