42
KINH TẾ - TÀI CHÍNH VĨ MÔ
mại tự do (FTA) được đàm phán và thực thi và cầu
tăng đối với BĐS công nghiệp khi các DN lớn của
nước ngoài sẽ tăng cường đặt các nhà máy sản xuất
tại Việt Nam nhằm tận dụng được những ưu đãi về
thuế và chi phí nhân công cạnh tranh.
Đón trước làn sóng đầu tư này, nhiều DN đã
đầu tư sẵn sàng hạ tầng để đón sóng đầu tư. Các
DN nội địa, các DN lớn của nước ngoài sẽ đầu
tư, rót vốn đầu tư KCN. Hiện nay, các tập đoàn
hàng đầu thế giới đều đã có các dự án đầu tư
vào các KCN của Việt Nam. Chẳng hạn, (KCN
Thăng Long III) gần đây nhất, Tập đoàn LG (Hàn
Quốc) đã ký hợp đồng thuê KCN Tràng Duệ của
Kinh Bắc trị giá 650 tỷ đồng, và một DN khác
cũng ký hợp đồng thuê KCN Hàm Kiệm I (Bình
Thuận) của Địa ốc Hoàng Quân với giá trị hơn
11 tỷ đồng. Những hợp đồng trị giá hàng trăm
tỷ đồng tại KCN Bình Minh (Vĩnh Long) đang
trong quá trình thương lượng. Việt Nam đang
trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu trên
thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong
cầu về phân khúc này lại có xu hướng tăng cao.
Điều này sẽ gia tăng cầu về BĐS công nghiệp tại
các KCN, kho bãi và nhà máy. Đối tượng được
hưởng lợi lớn nhất là các chủ đầu tư KCN, những
DN đã đi trước và sở hữu KCN, cụm cảng với
quỹ đất giá thấp trước đây.
Thứ hai,
Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp
dẫn của các nhà đầu tư trên thế giới: Việt Nam có
chi phí nhân công cạnh tranh và có vị trí thuận lợi
về giao thông giữa châu Á, Âu và châu Mỹ. Ngoài
ra, các hiệp định thương mại tự do với: EU, Chi Lê,
Hàn Quốc, Liên minh thuế quan… sẽ giúp gỡ bỏ
hoàn toàn hàng rào thuế quan xuất nhập khẩu, là lợi
ích vô cùng quan trọng của các nhà sản xuất quốc tế.
Xuất khẩu hàng điện tử tăng nhanh chóng đã thúc
đẩy sự mở rộng của các nhà máy sản xuất của các
công ty Nhật Bản và Hàn Quốc tại Việt Nam như
Samsung và các công ty phụ trợ.
Nhiều DN sản xuất những mặt hàng công nghệ
cao như các tập đoàn: Samsung, Intel cũng chọn
Việt Nam là điểm đặt nhà máy, góp phần thúc
đẩy chuyển đổi cơ cấu kinh tế, tạo công ăn việc
làm và tăng cầu đối với BĐS công nghiệp. Trong
thời gian tới, thị trường BĐS công nghiệp sẽ còn
rất nhiều tiềm năng. Hiện nay, theo đánh giá của
các tổ chức tài chính quốc tế, đã có một sự dịch
chuyển vốn đầu tư từ Trung Quốc sang các nước
trong khối ASEAN.
Thứ ba,
Việt Nam có môi trường chính trị ổn
định và nỗ lực hội nhập kinh tế quốc tế: Môi trường
chính trị ổn định và nỗ lực hội nhập kinh tế là cam
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa.
Về quy hoạch các KCN, cơ bản, các tỉnh thành
phố đều có quy hoạch KCN, cụm công nghiệp
gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương và vùng kinh tế. Việc thu hồi đất để
xây dựng KCN của các địa phương trong những
năm qua thực hiện theo hình thức “cuốn chiếu”
- có dự án mới thu hồi và cho thuê đất. Cách làm
như trên đã giải quyết được hiệu quả sử dụng
đất, hạn chế được tình trạng bỏ đất hoang. Hầu
hết diện tích tại các KCN và cụm công nghiệp
đều được lấp đầy.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển của thị
trường còn nhiều tồn tại, hạn chế, cụ thể:
-
Còn nhiều bất cập trong hoạt động quy hoạch
khu và cụm công nghiệp, như chưa gắn kết với quy
hoạch phát triển kinh tế của vùng, lãnh thổ và địa
phương, tính liên kết vùng thấp. Vì vậy, chưa phát
huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị
trường BĐS công nghiệp của từng địa phương nơi
có các KCN được xây dựng.
-
Vấn đề ô nhiễm, xả thải diễn ra phổ biến, trầm
trọng như vụ Vedan, Formusa… cho thấy, vấn đề
quản lý BĐS công nghiệp đang có vấn đề, chưa có
sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, hình
thức xử phạt – răn đe chưa đủ mạnh và hơn nữa
chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn và có trách
nhiệm với xã hội.
-
Tính minh bạch trong hoạch định chính sách
và thông tin thị trường còn hạn chế. Trong một nền
kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi như Việt
Nam thì tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị
trường sẽ luôn phổ biến vì các nguyên tắc kinh tế thị
trường chưa được hoàn thiện, hệ thống pháp luật,
các nguyên tắc ứng xử, đạo đức kinh doanh còn yếu
kém. Từ đó, gây nhiều rủi ro đối với sự phát triển
của thị trường BĐS công nghiệp.
Triển vọng bất động sản công nghiệp
Tình hình phát triển thị trường BĐS công nghiệp
của Việt Nam thời gian tới, cần chú ý một số nội
dung sau:
Thứ nhất,
Việt Nam sẽ là điểm đến của các DN
lớn của nước ngoài sau khi các hiệp định thương
Tính đến giữa năm 2017, cả nước có 325 khu
công nghiệp được thành lập với tổng diện tích
đất tự nhiên 94,9 nghìn ha và 16 khu kinh tế
ven biển được thành lập với tổng diện tích mặt
đất và mặt nước xấp xỉ 815 nghìn ha.
