TÀI CHÍNH -
Tháng 6/2018
15
đến giá nhà đất hoặc nói cách khác là yếu tố gì đã tác
động lên cung và cầu bất động sản?
Bài viết dẫn giải bài học từ các nghiên cứu thực
nghiệm gần đây cả trong nước và quốc tế, mỗi
nghiên cứu là một cách tiếp cận thực nghiệm bằng
những mô hình khác nhau. Những nghiên cứu của
Yi-hong Xu (2016), Li Li (2015), Ducksu Seo (2018),
Eloisa (2008), Hà Văn Dũng (2016) và Pan Xiao
(2015) được sử dụng chủ yếu trong bài viết. Thông
qua các nghiên cứu, những yếu tố chính ảnh hưởng
đến giá bất động sản thông qua các yếu tố tác động
cung cầu được đề cập phân ra các yếu tố chung như
dân số, lãi vay, thu nhập khả dụng đầu người, chỉ
số giá tiêu dùng và các yếu tố riêng về tính chất của
bất động sản như vị trí địa lý, diện tích sử dụng, tiện
ích xung quanh. Các nghiên cứu cũng chỉ ra có một
sự cân bằng về dài hạn giữa giá bất động sản và lãi
vay cũng như dân số.
Thực tế trên thế giới, từ lâu nhiều nhà nghiên cứu
đã bắt đầu các nghiên cứu thực nghiệm nhằm xác
định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ở các
quốc gia. Mô hình Hedonic dựa trên lý thuyết người
tiêu dùng của Lancaster (1966), sau đó được mở rộng
ra thị trường bất động sản bởi Rosen (1974) là công
cụ đầu tiên được sử dụng trong các nghiên cứu thực
nghiệm đó và vẫn được ứng dụng đến những nghiên
cứu ngày nay.
Trong bài viết này, tác giả tổng hợp những nghiên
cứu thực nghiệm với những cách tiếp cận khác nhau
của nhiều nhà nghiên cứu không chỉ là mô hình
hedonic truyền thống, thuyết vị thế chất lượng mà
còn là mô hình VAR, mô hình sửa lỗi của các yếu tố
tác động giá bất động sản, khuôn mẫu xác định yếu
tố tác động ngắn hạn và dài hạn. Thông qua những
cách tiếp cận khác nhau này, tác giả đưa ra góc nhìn
đa chiều cũng như tổng hợp những yếu tố chính tác
T
heo GS.,TS. Đặng Hùng Võ, ba lần sốt giá nhà
đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 đã làm
cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần kể từ
1990 tới nay. Việc nhà đầu tư lao vào khu vực nhà ở
cao cấp để có siêu lợi nhuận từ việc “sốt giá” đã làm
cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu
nhập bình quân hàng năm của người lao động. Đồng
thời, giá nhà ở Việt Nam lớn hơn gấp 5 lần so với các
nước phát triển và gấp 10 lần so với nước chậm phát
triển. Số liệu này rất đáng báo động đối với một quốc
gia đang phát triển như Việt Nam vì thực tế giá nhà
đất tăng nhanh chóng không đồng nghĩa cho đóng
góp to lớn của nó vào GDP của quốc gia (Hà Quang
Tuyến, 2017). Vấn đề đặt ra là yếu tố nào đã tác động
CÁC YẾUTỐTÁC ĐỘNGĐẾNGIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:
BÀI HỌC TỪ CÁC NGHIÊN CỨUTHỰC NGHIỆM
ThS. PHẠM CHÍ KHOA
- Đại học Kinh tế - Luật *
Trong những năm gần đây, giá bất động sản tăng khá nhanh, thậm chí có thời điểm “bong bóng” thị
trường bất động sản được cảnh báo sẽ vỡ do giá tăng quá ảo. Trao đổi về một số yếu tố chính ảnh hưởng
đến giá bất động sản, bài viết đề xuất hướng nghiên cứu mới, giúp các nhà nghiên cứu thị trường cũng
như các nhà đầu tư có thể nhận diện và định hướng đúng đắn trước những biến động của thị trường này.
Từ khóa: Bài học, nghiên cứu thực nghiệm, giá bất động sản, yếu tố cung cầu
FACTORS OF REAL ESTATE PRICES: A LESSON
FROM EMPIRICAL STUDIES
In recent years, real estate prices have risen
sharply, even a time when the “bubble” of the
real estate market has been warned to break
up because of too-high prices. Discussing
some of the major factors affecting real estate
prices, the paper proposes a new research
orientation which helps market researchers as
well as investors identify the right direction
of this market.
Keywords: lessons, empirical researches, real estate prices,
supply and demand factors
Ngày nhận bài: 28/5/2018
Ngày hoàn thiện biên tập: 15/6/2018
Ngày duyệt đăng: 20/6/2018
*Email:
