16
KINH TẾ - TÀI CHÍNH VĨ MÔ
ΔP_it= αΔP_(i,t-1)+ β(P_(i,t-1)^*- P_(i,t-1) )+ γΔP_it^*
Trong đó, P_it^* là log của giá nhà thực tế tính từ
bước đầu và Δ là sự chênh lệch của nó trong cùng
thời điểm.
ΔP
it
=[α
0
+ ∑
j
α
0
Y
ijt
] ΔP
(i,t-1)
+[[β
0
+ ∑
j
β
0
Y
ijt
] (P
(i,t-1)
*
- P
(i,t-1)
)+ γΔP
it
*
Trong đó, Yijt là tập hợp những yếu tố thể chế và
kinh tế của quốc gia cụ thể mà có thể ảnh hưởng đến
biến động giá nhà.
Dữ liệu sử dụng là dữ liệu hàng quý của 9 nền
kinh tế và 32 thành phố/thị trường ở châu Á trải
dài từ năm 1993-2006. Kết quả hồi quy xác nhận giả
thuyết rằng, giá hiện tại trong giá nhà phản ánh chủ
yếu là do điều chỉnh cho các nguyên tắc cơ bản hơn
là do bong bóng nhà ở đầu cơ. Nghiên cứu cũng cho
rằng, dữ liệu tin cậy và đầy đủ đóng một vai trò quan
trọng trong việc đưa ra những giải thích.
Nghiên cứu của Lili (2015)
và nghiên cứu của Pan Xiao (2015)
Trong nghiên cứu của mình, Lili (2015) đã cố
gắng trả lời 3 câu hỏi: Những yếu tố nào tác động
đến giá bất động sản ở Trung Quốc, những yếu
tố đó tác động như thế nào và mạnh mẽ ra sao và
hướng phát triển tương lai nào cho bất động sản của
Trung Quốc. Phương pháp thực nghiệm ở đây là dữ
liệu bảng nhỏ nhất (panel least squares) và dữ liệu
của nghiên cứu được lấy từ năm 1998 đến 2013 ở 31
tỉnh thành của Trung Quốc theo các yếu tố để phục
vụ cho mô hình sau:
lnP
it
= α+ ∑_(j=1)^kβ
j
X
jit
+ ε
it
Trong đó, Pit là giá bán của tài sản i tại thời điểm
t và Xijt là vector của các yếu tố ảnh hưởng đến giá
của tài sản I tại thời điểm i.
Theo nghiên cứu, thị trường bất động sản Trung
Quốc thực sự tồn tại những “bong bóng” lớn. Những
yếu tố chủ yếu tác động được kiểm định qua thực
nghiệm là dân số khu vực, thu nhập khả dụng bình
quân đầu người, chỉ số giá tiêu dùng, lãi vay, GDP,
diện tích xâu dựng và tổng đầu tư tài sản cố định.
động trực tiếp giá nhà đất hay nói cách khác là tác
động lên cung cầu bất động sản. Từ đó, có thể phát
triển các nghiên cứu mới hoặc cung cấp những đề
xuất chất lượng trong việc kiểm soát cung cầu bất
động sản.
Bài học từ các nghiên cứu thực nghiệm
Nghiên cứu của Eloisa T Glindro, Tientip Subhanij,
Jessica Szeto và Haibin Zhu (2008)
Eloisa và các cộng sự đã nghiên cứu những yếu
tố quyết định động thái giá nhà ở của 9 nền kinh
tế khu vực châu Á-Thái Bình Dương, bao gồm
Australia, Trung Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc,
Malaysia, New Zealand, Philippines, Singapore và
Thái Lan. Nghiên cứu được thực hiện theo 2 bước:
Bước đầu tiên, kiểm tra những nguyên tắc cơ bản
của giá nhà theo các yếu tố cung cầu của quốc gia
cụ thể; Bước thứ hai, những đặc điểm của chu kỳ
giá nhà được kiểm nghiệm bởi tương quan chuỗi
và đảo ngược giá trị trung bình trong biến động giá
nhà ngắn hạn ở từng quốc gia. Trong nghiên cứu
này, nhóm tác giả phân biệt giữa giá nhà quá mức
và “bong bóng” bất động sản.
Giá nhà quá mức theo nhóm tác giả định nghĩa
là việc thị trường nhà ở không hoàn hảo như chậm
cung hoặc tín dụng làm giá nhà cao hơn giá trị cơ bản
của chúng trong ngắn hạn. Mặt khác, những phần
của việc định giá nhà quá mức mà không giải thích
được bằng tương quan chuỗi và giá trị trung bình
đảo ngược có thể là do bị thúc đẩy bởi kỳ vọng lạc
quan quá mức về biến động giá nhà trong tương lai
và được coi là bằng chứng của “bong bóng”.
Nghiên cứu đã sử dụng khuôn mẫu được phát
triển bởi Capozza và cộng sự (2002) để kiểm định các
yếu tố ảnh hưởng giá nhà trong ngắn hạn và dài hạn.
Cách tiếp cận có thể được chia thành 3 bước. Trong
bước đầu tiên, giá trị cơ bản của nhà ở được tính
toán. Trong bước thứ hai, động thái ngắn hạn của giá
nhà được xác định bởi một quá trình đảo chiều trung
bình các giá trị cơ bản của giá nhà và một chuyển
động tương quan chuỗi. Biến động giá nhà có thể
được thể hiện bởi hệ số đảo chiều trung bình và hệ
số tương quan chuỗi. Trong bước thứ ba, các yếu tố
tương tác được đưa vào để kiểm định tác động của
các yếu tố thể chế lên động thái giá nhà.
Ba bước được thực hiện thông qua ba mô hình
sau: P
it
*=f(X
it
)
Trong đó, P
(it )
*
là log giá trị cơ bản thực sự của
giá nhà của quốc gia I tại thời điểm t và Xit là một
vector của các biến kinh tế vĩ mô và thể chế xác định
giá trị cơ bản.
BẢNG 1: NHỮNG LẦN SỐT GIÁ ĐẤT
VÀ SUY GIẢM THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VIỆT NAM
Nguồn: Vietnamnet (2014)
