TÀI CHÍNH -
Tháng 02/2016
33
thể cũng không mới) là được khởi công và thúc đẩy.
Thứ năm,
về giá trị các công trình: Trong năm
2016, một số dự án lớn đã được khởi công. Tuy
nhiên, các dự án lớn tập trung vào tổng giá trị công
trình, chẳng hạn như: FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn,
Diamond Bay… Những dự án này có giá trị lớn,
thời gian triển khai rất nhanh. Một lượng vốn lớn đã
được tập trung huy động vào các bất động sản này.
Tuy nhiên, đây là những tổ hợp lớn của nhiều sản
phẩm riêng lẻ. Số lượng các dự án lớn có giá trị tập
trung vào một tòa cao ốc hoặc một sản phẩm riêng
lẻ giá trị cao chưa nhiều. Hơn nữa, những sản phẩm
có giá trị lớn, đặc biệt trong năm 2015 chưa xuất
hiện. Do vậy, về tổng thể, lượng vốn tập trung vào
bất động sản lớn năm 2015 chưa nhiều.
Thứ sáu,
về tồn kho bất động sản: Tồn kho bất
động sản đất nền nhà ở và nhà thấp tầng đến tháng
10/2015 khoảng 31 nghìn tỷ đồng, gấp khoảng 1,7
lần tồn kho nhà chung cư và đất nền thương mại.
Có thể thấy, việc ấm lên của thị trường bất động
sản năm 2015 mang nhiều nét của một chu kì tăng
trưởng mới của thị trường bất động sản nhưng chưa
“bong bóng” do luồng tiền chưa tăng, đa phần các
yếu tố khác mới chỉ tăng ở mức ấm lên.
Các kịch bản cho năm 2016
Bối cảnh kinh tế năm 2016 về cơ bản sẽ thuận lợi
hơn năm 2015. Hội nhập kinh tế quốc tế sẽ thực sự
sôi động. 2016 cũng là năm đầu triển khai các hoạt
động kinh tế trong kế hoạch 5 năm 2016-2020, các
nguồn vốn đầu tư có yếu tố đầu tư công và doanh
nghiệp nhà nước sẽ có triển vọng tốt hơn. Khi các
nguồn vốn nhà nước và nước ngoài có triển vọng
tích cực, luồng vốn trong dân sẽ được huy động và
tham gia vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó
có thể dự kiến kịch bản cho thị trường bất động sản
năm 2016 theo 3 kịch bản:
Kịch bản thứ nhất:
Thị trường bất động sản đi
ngang. Kịch bản này sẽ xảy ra khi mọi yếu tố của
năm 2015 không có gì thay đổi. Kinh tế vĩ mô ổn
định. Tình hình kinh tế thế giới không có biến động.
Luồng vốn trong dân và nước ngoài không thay đổi.
Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.
Kịch bản thứ hai:
Thị trường bất động sản đi lên.
Kịch bản này dựa trên giả định các yếu tố năm 2015
giữ nguyên nhưng nguồn vốn nước ngoài tăng lên
dưới tác động của hội nhập kinh tế quốc tế và triển
khai thực hiện Luật Nhà ở 2015 (các chủ thể có yếu
tố nước ngoài được mua và sở hữu nhà trên địa
bàn lãnh thổ Việt Nam). Kịch bản này có nhiều khả
năng xảy ra. Tuy nhiên, để bùng nổ thì thị trường
bất động sản cần thêm một số yếu tố khác.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2015 và
luồng tiền này vào thị trường bất động sản cũng ổn
định (xếp hạng thứ ba trong các danh mục đầu tư
của nguồn vốn nước ngoài). Tuy nhiên, nếu so với
kỳ vọng từ cuối năm 2014 khi thông qua Luật Nhà ở
2014 thì luồng tiền này chưa đáp ứng được kỳ vọng.
Luồng tiền đầu tư công và từ doanh nghiệp
nhà nước không tăng mà còn giảm đi. Luồng đầu
tư công, dưới tác động của tái cơ cấu, Luật Đầu tư
công đã được ổn định. Bên cạnh đó, Nhà nước tăng
cường thúc đẩy cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước (nói cách khác là hút tiền từ thị trường, trong
đó có tiền từ thị trường bất động sản). Như vậy,
nguồn vốn đầu tư công và doanh nghiệp nhà nước
không những không tăng cho thị trường bất động
sản mà còn giảm đi.
Thứ hai,
về các chủ thể: Có thể thấy, các chủ thể
đầu tư vẫn chưa đột biến. Các nhà đầu tư thứ cấp
vẫn đang chờ đợi. Các nhà đầu tư này có một lượng
tiền khá lớn nhưng vẫn chưa quyết định chuyển
mạnh sang bất động sản. Nguyên nhân có thể do
cùng với việc doanh nghiệp nhà nước thoái vốn
khỏi các lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, cùng
với việc Nhà nước tăng cường đẩy mạnh cổ phần
hóa, các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn. Đồng
thời, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào
thị trường bất động sản nên các nhà đầu tư thứ cấp
vẫn còn chờ đợi.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư phát triển và các
nhà đầu tư lớn trên thị trường chưa kết thúc được
chu kỳ đầu tư giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu
một chu kỳ đầu tư mới. Rất nhiều dự án, rất nhiều
công trình vẫn chưa tái khởi động. Do đó, các sản
phẩm mới, mang dấu ấn của chu kì đầu tư mới chưa
được đưa ra thị trường. Vì vậy, tâm lý phòng tránh
dự án có vấn đề vẫn đang tồn tại. Với các lý do đó,
các chủ thể chưa thực sự tham gia vào thị trường
bất động sản.
Thứ ba,
về địa bàn dự án bất động sản: Địa bàn
triển khai của các dự án chưa đồng loạt. Các khu
vực sôi động cũng mới tập trung ở các trọng điểm
Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang…
Các địa bàn mới chưa xuất hiện. Những địa bàn
tiềm năng như Vũng Tàu, Bình Dương, Long Thành
cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.
Thứ tư,
về khởi công mới: Các công trình khởi
công mới chưa nhiều. Ngoài một số dự án chủ yếu
là tái khởi động, một vài dự án khởi công mới của
một số chủ đầu tư lớn, chưa có dự án lớn của chủ
đầu tư mới. Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng
không tăng lên. Chỉ một số dự án của một số chủ
đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính (nhưng chủ