Page 8 - [Thang 4-2023] Ky 1 IN

TÀI CHÍNH - Tháng 4/2023

- Luồng vốn trái phiếu gặp khó khăn: Trong thời cũng chỉ giải quyết được phần nào khó khăn của thị
gian qua, một loạt doanh nghiệp vi phạm pháp luật trường bất động sản. Tựu chung, thị trường bất
do sử dụng không đúng mục đích nguồn vốn trái động sản vẫn khó khăn về luồng tiền.
phiếu; Một loạt doanh nghiệp phải mua lại trái - Thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn về mặt
phiếu chưa đến hạn hay bị dừng tiếp tục phát hành pháp lý cho dự án: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật
trái phiếu, kéo theo đó hệ quả là nguồn vốn trái Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua
phiếu của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng. phải chờ đến tháng 10/2023 và giữa năm 2024 mới
- Giải ngân đầu tư công của nguồn vốn nhà nước gặp có hiệu lực. Hơn nữa, việc ban hành các văn bản
khó khăn trong suốt 3 quý đầu năm 2022. Hệ quả là, dưới luật cũng như sửa đổi bổ sung các điều khoản
luồng vốn đầu tư công tác động trực tiếp và gián của các luật có liên quan (Luật Quy hoạch 2017;
tiếp đến thị trường bất động sản không được Luật Quy hoạch phát triển đô thị 2009; Luật Đầu tư
như kỳ vọng. sửa đổi bổ sung theo Luật sửa các luật năm 2021…)
- Luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm: cũng cần có thời gian. Như vậy, những khó khăn về
Thị trường chứng khoán năm 2022 bị ảnh hưởng pháp lý với thị trường bất động sản chưa thể được
nặng nề do nhiều yếu tố khác nhau. Hệ lụy là không giải quyết năm 2023.
những không có luồng tiền từ thị trường chứng Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang mắc
khoán chốt lời hỗ trợ thị trường bất động sản mà thị vào tình trạng giá cao, ít giao dịch nhưng bên bán
trường bất động sản còn bị thị trường chứng khoán không giảm giá, bên mưa chờ đợi giá giảm. Đây
rút một lượng vốn đáng kể. thực sự là tình trạng lưỡng nan của thị trường.
Có thể thấy thị trường bất động sản giai đoạn
2013-2023 có nhiều điểm giống và khác giai đoạn Triển vọng thị trường bất động sản
2003-2013: giai đoạn 2023-2030
Thứ nhất, ở cả 2 giai đoạn, thị trường đều gặp Mục tiêu đối với thị trường bất động sản Việt Nam
khó khăn khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát. Tuy giai đoạn 2023-2030
nhiên, có điểm khác nhau là giai đoạn 2003-2013,
đặc biệt là giai đoạn 2011-2012, Ngân hàng Nhà Mục tiêu đô thị hóa đã được xác định cụ thể
nước siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động trong Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của
sản (Nghị quyết số 11/2011/NQ-CP) trong khi giai Bộ chính trị Ban chấp hành Trung ướng Khóa XIII
đoạn 2013-2023, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền
dòng tín dụng vào thị trường bất động sản. vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến
Thứ hai, lãi suất tín dụng cao nhất giai đoạn 2003- năm 2045: (i) Tỷ lệ đô thị hoá đến năm 2025 đạt tối
2013 cao hơn rất nhiều so với giai đoạn 2013-2023. thiểu 45%, đến năm 2030 đạt trên 50%. Tỷ lệ đất xây
Thứ ba, 2 giai đoạn đều giống nhau ở việc khi tín dựng đô thị trên tổng diện tích đất tự nhiên đạt
dụng gặp khó khăn, các công cụ tài chính được huy khoảng 1,5-1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt
động. Tuy nhiên, giai đoạn 2013-2023 đã tìm ra được khoảng 1,9 - 2,3%. (ii) Số lượng đô thị toàn quốc đến
công cụ timeshare (mua chung tài sản là BĐS với năm 2025 khoảng 950 - 1.000 đô thị, đến năm 2030
hạn mức sử dụng nhất định) và trái phiếu bất động khoảng 1.000 - 1.200 đô thị. Đến năm 2025, 100% các
sản trong khi giai đoạn 2003-2013 chỉ mới manh nha đô thị hiện có và đô thị mới có quy hoạch tổng thể,
công cụ tài chính bất động sản thông qua công cụ quy hoạch phân khu, chương trình cải tạo, chỉnh
mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong trang, tái thiết và phát triển đô thị. Đến năm 2030,
tương lai). hình thành một số trung tâm đô thị cấp quốc gia,
Hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp phải cấp vùng đạt các chỉ tiêu về y tế, giáo dục và đào
những vấn đề: tạo, văn hóa cấp đô thị tương đương mức bình quân
- Luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản của các đô thị thuộc nhóm 4 nước dẫn đầu ASEAN.
đang suy giảm: Dù Nghị quyết số 33/2022/NQ-CP và Bên cạnh đó, mục tiêu phát triển nhà ở được chỉ
Nghị định số 08/2022/NĐ-CP đã có những biện rõ trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai
pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2045 ban hành theo Quyết
thông qua việc giãn, hoãn trả trái phiếu của các định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ
doanh nghiệp và hình thành gói 12.000 tỷ đồng cho tướng Chính phủ: (i) Đến năm 2025, diện tích nhà ở
thị trường nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 2% với lãi bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt
suất thị trường (gián tiếp hỗ trợ luồng tiền vào thị khoảng 27 m2 sàn/người, trong đó: diện tích nhà ở
trường ngách của thị trường bất động sản) nhưng bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2

7