Page 12 - [Thang 4-2023] Ky 1 IN

TÀI CHÍNH - Tháng 4/2023

BĐS và cho nhà ở xã hội; các vấn đề về thu hút vốn HÌNH 1: CÁC CHỈ SỐ (%) VỀ TĂNG TRƯỞNG, DƯ NỢ, NỢ XẤU
qua kênh phát hành trái phiếu DN (TPDN) của các
DN kinh doanh BĐS; từ đó đưa ra các bình luận và
khuyến nghị chính sách.
Nguồn tài chính dành cho bất động sản

Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến
sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh Nguồn: Tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, NHNN
doanh đối với thị trường BĐS. rủi ro cho hệ thống tài chính.
Theo sự phát triển và phân khúc của thị trường thì Hình 1 thể hiện hai giai đoạn phát triển của tín
nguồn tài chính, hay nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu dụng BĐS, trong đó năm 2019 làm tiêu điểm. Tăng
phát triển thị trường sẽ bao gồm cả trên thị trường sơ trưởng tín dụng BĐS các năm trước 2019 duy trì dưới
cấp (dành cho người cung) và thị trường thứ cấp (dành 10% và dưới mức tăng trưởng tín dụng chung của
cho người có nhu cầu). Đối với các DN thì nguồn tài nền kinh tế. Trong khi bước qua năm 2020, tín dụng
chính tiếp cận chủ yếu từ các ngân hàng thương mại, BĐS tăng trưởng bắt đầu nóng và dần cao hơn nhiều
trực tiếp đi vay thông qua phát hành TPDN, hay các so với mức tăng chung, đến năm 2022 tín dụng BĐS
khoản vay tài trợ từ các gói hỗ trợ ngân sách của Chính đạt gần 24%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung
phủ. Đối với các cá nhân có nhu cầu thì nguồn vốn tiếp chỉ đạt trên 14%. Hệ quả là làm cho dư nợ BĐS trên
cận cũng có thể qua kênh vay mượn từ các ngân hàng tổng dư nợ tín dụng cũng tăng cao, đến năm 2022 đạt
thương mại, ngân hàng chính sách thông qua các gói trên 21%. Vào nửa cuối năm 2022 khi kinh tế có dấu
hỗ trợ chương trình nhà ở của chính phủ. hiệu khó khăn, nguồn cung suy giảm, lạm phát gia
Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị tăng buộc ngân hàng trung ương thắt chặt tiền tệ, thị
trường vốn và thị trường tài chính. Trong khi hoạt trường BĐS phát triển nóng nhờ hỗ trợ tín dụng đã
động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn phát sinh điểm yếu. Kinh tế khó khăn, kéo theo nợ
rất lớn thì tiềm lực tài chính nhiều DN kinh doanh xấu trong nền kinh tế gia tăng, trong đó có nợ xấu từ
BĐS ở nước ta còn hạn chế, phần lớn phụ thuộc vào thị trường BĐS. Nợ xấu BĐS đã được giảm các năm
nguồn vốn bên ngoài mà chủ yếu là vốn vay từ tổ trước 2019, và tăng lại từ năm 2020 như trình bày bên
chức tín dụng (TCTD), hoặc gần đây là vay mượn từ trên, và năm 2022 đã có dấu hiệu tăng lên trên 1,8%.
các tổ chức, cá nhân thông qua kênh phát hành Bảng 1 cho thấy các kênh cung cấp tín dụng cho
TPDN, trong khi việc kiểm soát rủi ro không tốt đã BĐS hiện nay chủ yếu vẫn qua kênh tín dụng từ hệ
dẫn đến những hệ lụy khó lường cho thị trường. thống các ngân hàng thương mại, các chương trình
Chúng ta còn nhớ cuộc khủng hoảng ở Mỹ vào các nhà ở xã hội cũng đóng góp tín dụng chính sách cho
năm 2007-2008 mà nguồn gốc là từ nới lỏng tín các đối tượng, tuy nhiên tỷ lệ rất nhỏ. Ngoài ra, các
dụng, cho vay nhà dưới chuẩn (Nguyễn Văn Tạo, gói tín dụng nhà ở xã hội (như gói 30.000 tỷ đồng,
2012) từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/
chính tiền tệ, thị trường chứng khoán và các yếu tố NĐ-CP chủ yếu thực hiện thông qua Ngân hàng
tâm lý của người
dân. Thị trường BĐS
có liên quan đến BẢNG 1: DƯ NỢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN QUA CÁC KÊNH
nhiều ngành nghề và Chỉ tiêu 2017 2018 2019 2020 2021 2022
thị trường khác, nhất Dư nợ tín dụng BĐS 1.121.010 1.303.185 1.583.788 1.797.291 2.080.645 2.580.000
là thị trường vốn, (Tỷ đồng)
chính vì thế nếu thị Dư nợ cho vay nhà ở xã hội 20.661 16.865 13.557 10.626 na na
trường BĐS hoạt (Tỷ đồng)
động kém hiệu quả, -Cá nhân 18.234 15.562 13.031 10.618 na na
xảy ra tình trạng -Doanh nghiệp 2.377 1.303 526 8 na na
bong bóng hay đóng Dư nợ tại NHCSXH (Tỷ đồng) na 904,82 2.397,12 4.499,39 na na
băng đều kéo theo Nguồn: Tổng hợp báo cáo Chương trình cho vay theo Nghị quyết 02/NQ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Báo cáo NHNN

11