TÀI CHÍNH -
Tháng 3/2017
101
trường BĐS sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng,
nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm
2016, đồng thời có thể có sự điều chỉnh lớn để giải
quyết sự lệch pha cung - cầu hiện đang có xu thế lệch
về phía phân khúc BĐS cao cấp.
Là một trong những quận trung tâm của TP. Hồ
Chí Minh, Quận 10 có nhiều điều kiện thuận lợi trong
việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung
tâm và ngoại thành. Đồng thời, Quận 10 cũng có nhiều
thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng nhờ đó trở thành
là một trong các vị trí tốt để đầu tư, kinh doanh bất
động sản. Thời gian qua, diễn biến về giá cả, giao dịch
trên thị trường bất động sản tại Quận 10 diễn ra khá
sôi động, góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường
bất động sản khu vực TP. Hồ Chí Minh.
Sự tăng nhanh về mặt giao dịch và biến động về giá
cả đặt ra yêu cầu cần phải xác định được các yếu tố cấu
thành nên giá đất như ưu thế về địa điểm, lợi thế kinh
doanh, diện tích, độ rộng đường… ảnh hưởng đến giá
đất ra sao, qua đó, giúp thẩm định viên có thể định giá
đất một cách khách quan và là cơ sở tham khảo cho
công tác quản lý thị trường bất động sản phù hợp hơn
trong thời gian tới.
Trên cơ sở ứng dụng mô hình Hedonic xác định các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, nghiên cứu sử dụng
phương pháp OLS để phân tích hồi quy và quan sát
214 BĐS cụ thể. Phương trình ban đầu có dạng:
GD =β0 x β1(VT) x (DR)β2 x (DΤ)β3 x (ΚCQ10)β4
x (KCTP)β5 x eut
Trong đó: GD: Đơn giá đất - giá đất tính trên một
m2 (triệu đồng/m2); DR: Độ rộng đường (m); VT: Vị
trí nền theo mặt tiền – hẻm (tỷ lệ); DT: Diện tích nền
(m2); KCQ10: Khoảng cách đến trung tâm Quận 10
(1/t); KCTP: Khoảng cách đến trung tâm thành phố;
Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.
Hồ Chí Minh (HoREA), từ cuối năm 2013 đến nay, thị
trường BĐS tại khu vực kinh tế năng động nhất nước
tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, trong đó
năm 2015 tăng mạnh nhất. Tuy nhiên, năm 2016, thị
trường TP. Hồ Chí Minh lại có dấu hiệu chững lại,
tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như: Hiện tượng lệch pha
cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp,
du lịch nghỉ dưỡng... HoREA dự báo, năm 2017 thị
Xác định các yếutố
ảnhhưởngđếngiá đất tại TP. Hồ Chí Minh
ThS. Phan Thị Thanh Trường, ThS. Đoàn Phan Thái
- Cao đẳng Cộng đồng Bình Thuận
Nhằm xác định các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Quận 10 nói riêng và TP. Hồ Chí Minh
nói chung, qua việc quan sát 214 giao dịch bất động sản tại Quận 10 và sử dụng phương pháp phân tích
hồi quy, nhóm tác giả xây dựng được hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào 4 yếu tố cơ bản gồm: vị trí, độ
rộng đường, diện tích, khoảng cách đến trung tâm Quận 10 với hệ số xác định của mô hình R2 = 0,8350.
Kết quả ban đầu được ứng dụng một cách đơn giản và nhanh chóng để định giá nhiều thửa đất ở các vị trí
khác nhau thuộc địa bàn nghiên cứu. Bài viết đưa ra một số khuyến nghị, qua đó góp phần có cái nhìn cụ
thể hơn về giá trị bất động sản và nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá đất.
Từ khóa: Quận 10, yếu tố ảnh hưởng, giá đất thổ cư, hàm giá đất, mô hình hồi quy
To identify fundamental factors affecting
land cost in district 10 in particular and in
Ho Chi Minh city in general, and through
observing 214 real estate transactions in
district 10 in combination with analytic
regression, the authors have built a regression
function for land cost depending on 4 basic
factors: location, width of the roads, area,
distance to the center of district 10 and
identification coeficient of the model R2 =
0.8350. Initial results have been applied in
basic and quick approach to different lands
in different location. The study also offers
recommendations to give a more specific look
at real estate value and to improve effectiveness
of land appraisal.
Keywords: District 10, factors, land cost, land
cost function, regression model
