102
KINH TẾ - TÀI CHÍNH ĐỊA PHƯƠNG
β0: Hệ số chặn; β1-> β5 : Các hệ số góc của các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất; eut: Sai số ngẫu nhiên; β0,
β1, β2, β3, β4, β5: là những tham số cần ước lượng.
Nghiên cứu tiến hành kiểm tra sự có mặt của biến
không cần thiết, kiểm định mức ý nghĩa tổng quát
của mô hình, kiểm định mức ý nghĩa thống kê của
các biến giải thích, kiểm tra hiện tượng phương sai
sai số thay đổi, kiểm định tự tương quan. Kết quả
biến KCTP bị loại khỏi mô hình. Mô hình hồi quy
mới có dạng:
LnGD = Lnβ0 + β1VT + β2LnDR+ β3LnDT +
β4LnKCQ10 + ut
Với hệ số xác định điều chỉnh R2 là 0,8350 có nghĩa
là 83,50% sự thay đổi của giá đất được giải thích bởi
các biến vị trí, độ rộng đường, diện tích, khoảng cách
đến trung tâm vị thế Quận 10. Giá trị xác suất của tất
cả các thông số đều rất nhỏ (nhỏ hơn mức ý nghĩa
α=0,05), chứng minh hệ số của các biến trong mô hình
mới đều có ý nghĩa thống kê.
Đồng thời, các trị thống kê Student đều có trị
tuyệt đối lớn hơn 2, do đó không nên loại bỏ biến
nào ra khỏi mô hình mới và các giá trị sai số chuẩn
đều nhỏ. Kết quả chạy từ mô hình hồi quy mới sau
khi logarit hóa:
LNGD = 4,431017346 + 0,5198557854xVT +
0,283554182xLNDR + 0,9670012145xLNDT +
0,1695966724xLNKCQ10
Kết quả chạy mô hình cũng cho thấy:
Hệ số β0 = 4,431: Giá trị tung độ gốc của mô hình.
Giá trị này có được là do các biến số khác (nằm ngoài
mô hình) mà nghiên cứu này chưa đưa vào (như: lợi
thế kinh doanh, hướng…).
Hệ số β1 = 0,5199: Với điều kiện các yếu tố khác
không đổi thì khi vị trí là mặt tiền thì giá đất sẽ cao hơn
vị trí hẻm là 51,99 triệu đồng/m2.
Hệ số β2 = 0,2836: Độ co giãn của biến giá đất theo
biến độ rộng đường. Trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi, khi độ rộng đường tăng 1%, giá đất tăng
lên tương ứng 0,2836% và ngược lại.
Hệ số β3 = 0,967: Độ co giãn của biến giá đất theo
biến diện tích đất. Trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi, khi diện tích khuôn viên tăng 1%, giá đất
tăng 0,967% và ngược lại.
Hệ số β4 = 0,1696: Độ co giãn của biến giá đất theo
biến khoảng cách đến trung tâm Quận 10. Trong điều
kiện các yếu tố khác không đổi, khoảng cách trung
tâm tăng 1% thì khi tiến gần cực trung tâm giá đất sẽ
tăng lên 0,1696% và ngược lại.
Giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác thẩmđịnh giá đất
Nghiên cứu đã chỉ ra 4 yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến
giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10. Thông qua bảng
kết xuất hồi quy, hệ số ước lượng của các biến giải thích
đều có ý nghĩa với mức α=5%. Giá trị xác suất của tất cả
các biến đều nhỏ hơn 5% và trị thống kê T của tất cả các
biến độc lập đều có giá trị tuyệt đối lớn hơn 1,96 nên rất
có ý nghĩa thống kê. Kết quả 83,50% biến thiên của giá
sẽ được giải thích bởi các yếu tố vị trí, độ rộng đường,
diện tích, khoảng cách đến trung tâm Quận 10.
Nghiên cứu xây dựng được hàm giá đất, từ đó
có thể dự đoán được giá đất một cách đơn giản và
nhanh chóng để có thể đưa ra những kế hoạch phù
hợp. Ví dụ: Một thửa đất có giá trị 500 triệu đồng
và nằm trên con đường rộng 10m. Khi mở rộng con
đường đó thêm 2m thì giá của thửa đất đó theo kết
quả của mô hình: Khi độ rộng đường tăng lên 1% thì
giá đất tăng lên tương ứng 0,2836%. Độ rộng đường
10m tương ứng với 100%, độ rộng đường tăng lên 2m
ứng với tăng (2*100)/10 = 20%, lúc đó giá đất sẽ tăng
(20%*0,2836%)/1% = 5,67%. Vậy khi mở rộng đường
thì giá của thửa đất: 500*(1 + 5,67%) = 528,4 triệu đồng.
Ngoài ra, dựa trên mô hình hồi quy ta có thể dự báo
giá của các BĐS khi biết thông tin cơ bản của BĐS đó
làm cơ sở xây dựng bảng giá đất tham khảo.
Từ kết quả nghiên cứu và thực tế tại Quận 10, tác
giả đưa ra một số kiến nghị sau nhằm góp phần nâng
cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá đất:
Một là,
TP. Hồ Chí Minh cần xây dựng một đội
ngũ thường xuyên thu thập thông tin ở tất cả các đoạn
đường, các tuyến đường trong địa bàn Thành phố,
tổng hợp và phân chia hệ số giá giữa những đoạn
trong cùng một tuyến đường hợp lý hơn do khả năng
sinh lời khác nhau.
Hai là,
tổng hợp đầy đủ cả về định lượng và định
tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên phạm vi
rộng để công tác xây dựng mô hình giá đất có tính
ứng dụng cao vào thực tế. Trong đó, chú ý số mẫu
điều tra phải phân bố đều và mang tính đại diện cho
vùng nghiên cứu.
Ba là,
TP. Hồ Chí Minh cần đề nghị các thành viên
định giá BĐS cùng phối hợp với người dân trong khu
vực để có cái nhìn cụ thể hơn về giá trị BĐS khi điều
tra và cần cập nhật, xây dựng một ngân hàng dữ liệu
thông tin BĐS đầy đủ, chính xác, có độ tin cậy cao, góp
phần tiết kiệm thời gian cho định giá viên.
Tài liệu tham khảo:
1. Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà (2016), Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến
giá BĐS. Tạp chí Tài chính kỳ I tháng 11/2016;
2. SIVC (2010), Bảng tổng hợp thông tin giá đất Quận 10 theo từng tuyến đường;
3. Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mô hình Hedonic về các
yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh
tế, số 254, 18-23.
