TÀI CHÍNH -
Tháng 7/2018
17
trình độ của người người sử dụng đất, bản thân
mảnh đất đó vẫn mang lại một luồng thu nhập
cao hơn so với các hoạt động không sử dụng đất.
Luồng giá trị cao hơn đó chính là địa tô tuyệt đối
của đất đai.
Do địa tô tuyệt đối không phụ thuộc vào điều
kiện vị trí đất đai, trình độ của người sử dụng, mà
tùy thuộc vào vai trò của đất đai trong mỗi hoạt
động kinh tế, xã hội. Theo đó, địa tô tuyệt đối trong
mỗi hoạt động kinh tế, xã hội sẽ khác nhau và thay
đổi khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng đất. Do đất đai có giới hạn về mặt diện tích
bề mặt cũng như giới hạn về quỹ đất dành cho mỗi
mục đích sử dụng nên địa tô tuyệt đối có tác dụng
hạn chế gia tăng quy mô sử dụng đất và thuộc về
người có thẩm quyết định mục đích sử dụng đất –
tức là thuộc về nhà nước (Haila, 1990; Hoàng Văn
Cường, 2006).
Tom lai, giá trị của mỗi mảnh đất cao hay thấp
cũng như giá cả mỗi mảnh đất trên thị trường luôn
luôn phụ thuộc và thay đổi theo sự thay đổi của cả
các loại địa tô trên. Theo đo, nhìn từ góc độ quan
hệ và cơ chế thị trường, đất đai là một yếu tố đầu
vào của nền kinh tế nên cần nghiên cứu và xem xét
dưới lý luận địa tô để đảm bảo quyền của các bên
trong quan hệ kinh tế, xã hội khi thực hiện các quan
hệ về đất đai. Vê măt nguyên ly, lý thuyêt địa tô sẽ
cung cấp cơ sở lý luận quan trọng cho việc đề xuất
chính sách trong việc giải quyết mối quan hệ giữa
các chủ thể trong quá trình điều tiết lại giá trị gia
tăng đất đai.
Tông quan vê chinh sach
điêu tiêt gia tri đât gia tăng tai Viêt Nam
Ở Viêt Nam, qua các thời kỳ sửa đổi và bổ sung
của Luật Đất đai, có thể thấy rằng, quy đinh liên
quan đên phần giá trị đất gia tăng đã dân được thể
chế hóa nhằm bảo đam phần gia tăng giá trị do
gồm cả yếu tố thuộc về đất đai và yếu tố bên ngoài
đất đai. Bên canh đo, căn cư theo cac chu thê tac
đông, giá trị đất đai tăng thêm có thể là đươc xac
đinh do Nhà nước và xã hội, người sử dụng đất
hoặc sự đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người sử
dụng đất.
Về mặt lý luận, đất đai tự nó không tạo ra giá trị
mà chính luồng thu nhập từ đất mang lại giá giá trị
cho đất đai. Theo đó, về bản chất giá trị đất đai là
giá trị địa tô tư bản hóa. Theo ly luân đia tô, có 3 loại
địa tô cùng tồn tại trên đất đai. Trong đó mỗi loại có
nguồn gốc và vai trò riêng trong điều tiết và phân
phối lợi ích – phản ánh mối quan hệ kinh tế và xã
hội về đất đai giữa các bên liên quan.
Trong đó, địa tô chênh lệch 1 có được nhờ vào
những điều kiện thuận lợi vốn có của đất đai (ví
dụ như độ phì nhiêu màu mỡ, sự đồng bộ của hệ
thống hạ tầng, thuận lợi tiếp cận và lợi thế về điều
kiện vị trí). Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá
trị địa tô chênh lệch 1 thường do xã hội mang lại
như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các
điều kiện môi trường, phát triển các hoạt động
kinh tế, xã hội.
Do vậy, về nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa
tô chênh lệch 1 phải được phân phối chung cho xã
hội - mà Nhà nước là chủ đại diện. Việc điều tiết và
phân phối địa tô chênh lệch 1 sẽ tạo ra sự công bằng,
bình đẳng về lợi ích giữa những người sử dụng đất
(Hoàng Văn Cường, 2006).
Địa tô chênh lệch 2 là lợi ích mang lại từ đất đai
nhưng do người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng
một cách hợp lý hơn tạo ra. Do vậy, cùng một vị trí
và điều kiện tương đồng, những chủ đầu tư có kinh
nghiệm, uy tín và trình độ sẽ tạo ra luồng thu nhập
từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao hơn.
Giá trị cao hơn đó chính là phần địa tô chênh lệch
2 mang lại. Theo đo, địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về
người tạo ra nó là người sử dụng đất. Chính sách
phân phối địa tô chênh lệch 2 có vai trò khuyến
khích những người người sử dụng đất hợp lý và có
hiệu quả hơn.
Ngoài ra, đối với một mảnh đất khi không
tính đến sự khác nhau về các yếu tố vị trí và điều
kiện thuận lợi và không tính đến sự khác nhau về
Quy đ nh chính sách đ t đai
Tài chính đ t đai
Phân ph i l i
Tài chính đ t đai
Phân ph i l i
1993
2003
2013
Th i gian
Nhà
nư c
Ngư i
s d ng đ t
Giá đ t
HINH 1: SƠ ĐỒ KHÁI QUÁT CÁC CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT
GIÁ TRỊ ĐẤT GIA TĂNG TẠI VIỆT NAM
Nguồn: Tác giả tổng hợp.
Nhìn dưới góc độ kinh tế học, giá trị đất gia
tăng (hay còn gọi là giá trị tăng thêm t đất) là
phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá
trị ban đầu của đất đai do những thay đổi về
vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con
người trong quá trình quan ly va sử dụng đất.
