TÀI CHÍNH -
Tháng 7/2018
19
ƠViêt Nam, qua các thời kỳ sửa đổi và bổ sung
của Luật Đất đai, quy đinh liên quan đên phần
giá trị đất gia tăng dân được thể chế hóa nhằm
bảo đamphần gia tăng giá trị do người sử dụng
đất đầu tư, đông thơi, Nhà nước thực hiện điều
tiêt phần giá trị đất giá trị đất không do người
sử dụng đất tạo ra.
qua khi huy đông nguôn lưc tai chinh đât đai cho
phat triên đô thi.
Môt sô đanh gia va đê xuât
Trên cơ sở phân tich môt sô chinh sach điêu
tiêt gia tri gia tăng tư đât trong tai Viêt Nam trong
nhưng năm qua, môt sô vân đê cân tiêp tuc quan
tâm nghiên cưu gồm:
Thứ nhất,
chính sách giá đất liên tục được thay
đổi và bổ sung. Tuy nhiên, trong thực tế, các quy
định chính sách về uy định về phương pháp định
giá đất chưa phù hợp thực tiễn và chưa phản ánh
đúng cơ chế hình thành giá đất trên thị trường và
vẫn tồn tại cơ chế 02 giá đất. Trong đó, giá đất do
Nhà nước quy định thường thấp chỉ bằng 30% –
50% giá đất trên thị trường.
Ngoài ra, chưa hình thành được hệ thống các
dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng
trên thị trường để phục vục công tác định giá;
một số khu vực đã hình thành bản đồ giá trị hoặc
bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ
tin cậy là không cao. Những vấn đề trên gây khó
khăn trong việc định giá đất. Đây là căn nguyên
của các vấn đề hệ quả trong mối quan hệ giữa chủ
thể về đất đai.
Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp
định gia đât mang lại sự chênh lệch về kết quả
khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị
gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại
cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát
triển cơ sở hạ tầng). Đây là hạn chế có ảnh hưởng
trực tiếp đến quá trình điều tiết lại phần giá trị đất
gia tăng. Có thể khẳng định, chính sách giá đất
chưa thực hiện được vai trò của giá cả là thước đo
giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và
công cụ “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị
đất gia tăng.
Thứ hai,
chính sách thu tài chính đất đai:
Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và bất động sản đã thực hiện và phản ánh
được vai trò trong điều tiết giá trị đất gia nhưng
còn hạn chế. Mức thu tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê
đất còn thấp so với tiềm năng và giá trị đất đai.
Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu nhất
quán, chưa thật sự đảm bảo tính công bằng giữa
các đối tượng nộp thuế. Vai trò điều tiết thu nhập
của các tổ chức, cá nhân trong xã hội của chính
sách tài chính đất đai là chưa phát huy đúng
mức. Hiện tại, vấn đề quy định về đánh thuế bất
động sản (thuế tài sản) là còn khoảng trống và
cần nghiên cứu hoàn thiện.
Thứ ba,
các chính sách điều tiết lại phần giá trị
đất gia tăng trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư thực hiện thu hồi đất phục vục quy
hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt
được hiệu quả, hiệu lực thực thi và tính công bằng
giữa người sử dụng đất trước khi thu hồi và sau
khi thu hồi đất. Mặc dù chính sách đã có nhiều
sửa đổi, hoàn thiện, tăng mức bồi thường và hỗ
trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu
hồi nhưng công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng cũng còn nhiều vướng mắc, bất cập. Đây là
nguyên nhân gây ra phần lớn các vụ khiến kiện
đất đai trong thời gian qua.
Thứ tư,
đối với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng
giao thông, cơ chế họp đồng xây dựng - chuyên
gia (BT) được áp dụng linh hoạt trong thời gian
qua đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát
cho ngân sách nhà nước và sử dụng lãng phí quỹ
đất. Hiện nay, ở Việt Nam vẫn còn thiếu các công
cụ tạo vốn đồng thời đóng vai trò điều tiết giá trị
đất gia tăng (ví dụ: Công cụ tái điều chỉnh đất đai,
tái hợp thửa…). Đây là vấn đề đặt ra cần nghiên
cứu và hoàn thiện trong thời gian tới để tạo nguồn
lực tài chính từ đất đai cho quá trình phát triển,
đầu tư cơ sở hạ tầng tại các đô thị Việt Nam.
Tai liêu tham khao:
1. Hoàng Văn Cường (2006), Cơ sở hình thành các chính sách kinh tế trong
quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Tạp chí Địa chính, số 2 (4/2006),
25-29;
2. Phan Văn Thọ (2012), Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá
trị tăng thêm từ đất do qui hoạch; chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư
phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Hà Nội;
3. Trần Thị Minh Châu (2013), Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tế trong
Luật Đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Cộng sản;
4. Haila, A. (1990),The theory of land rent at the crossroads. Environment and
Planning D: Society and Space, 8(3), 275-296;
5. Hong, Y. H., & Brubaker, D. (2010). Integrating the proposed property
tax with the public leasehold system. China’s local public finance in
transition, 165-90.
