TÀI CHÍNH -
Tháng 6/2018
17
bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, biến diện tích nhà và
vị trí căn nhà có tác động mạnh nhất đến giá nhà.
Biến khoảng cách đến trung tâm quận 6 (Chợ Bình
Tây) có tác động nghịch biến lên giá nhà.
Kết luận và đề xuất
Thông qua những nghiên cứu trên cho thấy, có rất
nhiều yếu tố tác động lên giá bất động sản. Giá bất
động sản bị tác động mạnh không chỉ bởi những biến
vĩ mô như thu nhập khả dụng đầu người, GDP, chỉ
số giá tiêu dùng mà còn bởi các yếu tố đặc trưng của
bất động sản như vị trí địa lý cũng như chất lượng
hoàn thiện, tiện ích xung quanh…
Các nghiên cứu cũng cho thấy, “bong bóng” bất
động sản chủ yếu nằm ở tâm lý lạc quan quá mức
của nhà đầu tư đối với giá trị tương lai. Do đó, đối
với các nhà quản lý, để có thể tránh “bong bóng” cần
phải có thông tin và cơ chế để hạn chế tâm lý tự tin
này. Đối với các nhà nghiên cứu, những cách tiếp cận
nghiên cứu trên có thể mở ra một hướng nghiên cứu
mới bằng cách kết hợp thêm yếu tố hành vi vào giá
nhà vì các nghiên cứu trên chưa thật sự đề cập hoặc
đưa được nó vào thực nghiệm.
Tài liệu tham khảo:
1. TS. Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản, Tạp chí Tài chính, tháng 12/2016;
2. Duy Anh (2014), Hình ảnh 20 năm: Đỉnh cao và vực sâu của bất động sản, Báo
điện tử Vietnamnet;
3. Ducksu Seo, You Seok Chung và Youngsang Kwon, Price Determinants of
Affordable Apartments in Vietnam: Toward the Public–Private Partnerships
for Sustainable Housing Development, MDPI, 2018;
4. Eloisa T Glindro, Tientip Subhanij, Jessica Szeto và Haibin Zhu, Determinants of
house prices in nine Asia-Pacific economies, BIS Working Paper, số 263, tháng
10/2008;
5. Lili, Prices and Bubbles: Factors Affecting the Chinese Real Estate Market, Lund
University, Thụy Điển, tháng 6/2015;
6. Pan Xiao, An empirical analysis of factors influencing China’s real estate prices-
based on the VAR model, Lingnan Journal of Banking, Finance and Economics,
số 5, 2015;
7. Yi-hong Xu, Ke-xin Xu, và You-quan Chen, A Study on the Influence Factors of
Real Estate Prices Based on EconometricModel: A Case ofWuhan, International
Academic Conference on Human Society and Culture, 2016.
Ngoại trừ lãi vay, các yếu tố khác đều có tác động
đồng biến với giá bất động sản.
Một nghiên cứu khác cũng phân tích những tác
động của các yếu tố lên giá nhà Trung Quốc đó là Pan
Xiao (2015). Nghiên cứu cố gắng tiếp cận theo một
cách khác bằng việc sử dụng hồi quy mô hình VAR
đối với các yếu tố vĩ mô nhằm xác định tác động cụ thể
của nó lên giá bất động sản. Cũng giống như nghiên
cứu của Lili (2015), các yếu tố vĩ mô như thu nhập khả
dụng bình quân đầu người, GDP… đều được đề cập
ngoại trừ lãi vay và thay vào đó là khu vực của tài sản,
đây là yếu tố đại diện cho vị thế của bất động sản. Dữ
liệu được thu thập từ năm 1998 đến 2012. Mô hình
thực nghiệm là mô hình hồi quy VAR theo logarit tự
nhiên của các yếu tố đối với biến độc lập là giá nhà.
Theo kết quả nghiên cứu, thu nhập khả dụng có tác
động mạnh mẽ lên giá nhà, theo sau là sự hoàn thiện
của khu vực xung quanh bất động sản.
Nghiên cứu của Ducksu Seo và cộng sự chủ yếu
sử dụng mô hình Hedonic cơ bản với dữ liệu là 714
bất động sản trong 211 dự án nhà cao tầng ở TP. Hồ
Chí Minh được bán vào năm 2000. Mô hình hedonic
được sử dụng là:
Ln(p) = β0 + ∑_(k=1)^Kβ
k
X
k
+ ε
Trong đó: p là giá nhà và β_k là ma trận hệ số của
những yếu tố tác động X.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, vị thế của bất động
sản đặc biệt là vị trí địa lý cũng như chất lượng của
bất động sản như sự hoàn thiện hạ tầng cơ sở, những
tiện ích xung quanh thực sự có tác động mạnh mẽ
lên giá nhà.
Cùng một quan điểm với nghiên cứu của Duksu
Seo và các công sự, nghiên cứu của TS. Hà Văn
Dũng và Phùng Thị Thu Hà (2016) về giá nhà tại
một khu vực cụ thể như quận 6, TP. Hồ Chí Minh
và cũng sử dụng mô hình Hedonic cơ bản. Những
biến tác động được nhóm tác giả lựa chọn ở đây là
diện tích đất, diện tích nhà, vị trí bất động sản, chiều
ngang mặt đường, khoảng cách từ bất động sản đến
trung tâm quận 6. Dữ liệu được lấy từ tháng 1/2016
đến tháng 6/2016. Kết quả của mô hình cho thấy, sự
phù hợp của dữ liệu thu thập với mô hình nghiên
cứu. Trong 5 biến tác động đến giá nhà ở trên địa
Tiền thuế là của dân,
do dân đóng góp
để phục vụ lợi ích của nhân dân
