TÀI CHÍNH -
Tháng 2/2017
35
là bước chuyển mình của Việt Nam thu hút các nhà
đầu tư BĐS quốc tế.
Những vướng mắc,
hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài
Trước diễn biến sôi động của thị trường BĐS nói
chung và dòng chảy nguồn vốn FDI vào BĐS Việt
Nam nói riêng, những năm gần đây, để thu hút các
nhà đầu tư ngoại, Chính phủ Việt Nam đã ban hành
nhiều quy định cởi mở so với nhiều nước trong khu
vực như tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu
tư nước ngoài tham gia kinh doanh BĐS đi đôi với
mở rộng quyền sở hữu BĐS cho người nước ngoài và
người Việt ở nước ngoài (Luật Kinh doanh BĐS 2014
và Luật Nhà ở 2014).
Đặc điểm nổi bật hay ưu thế vượt trội của nhà đầu
tư nước ngoài vào kinh doanh BĐS là tính chuyên
nghiệp và theo chuẩn mực quốc tế ngay từ khâu
thiết kế, lựa chọn vị trí, huy động vốn, triển khai xây
dựng đến khai thác và quản lý mỗi dự án BĐS. Tính
chuyên nghiệp của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS
của Việt Nam sẽ được nâng lên trong quá trình cạnh
tranh với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nước ngoài.
Tuy nhiên, việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS cũng
cần thận trọng, chủ động lựa chọn dự án bởi trước
đây đã từng xảy ra tình trạng dồn dập các dự án FDI
đổ vào xây dựng các khu du lịch ven biển, trong đó
có khá nhiều dự án “treo” chỉ để giữ đất, chờ lên giá
hoặc bán lại kiếm lời.
BĐS là một trong những lĩnh vực được nhiều nhà
đầu tư quan tâm khi đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên,
hoạt động này đang bị hạn chế bởi nhiều quy định của
pháp luật hiện hành. Nhiều nghiên cứu cho thấy, hiện
đang có những hạn chế, vướngmắc đáng chú ý như sau:
Thứ nhất,
phạm vi kinh doanh BĐS đối với nhà
đầu tư nước ngoài hẹp hơn so với các nhà đầu tư
trong nước. Có 2 hoạt động kinh doanh mà các nhà
đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong
khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành,
đó là: (i) Nhà đầu tư nước ngoài không được phân
lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng
đất gắn với hạ tầng đó; (ii) Đối với nhà, công trình
xây dựng, nhà đầu tư nước ngoài không được mua
để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê
những BĐS này để tiến hành cho thuê lại.
Thứ hai,
nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về số
lượng nhà ở được sở hữu. Theo quy định tại điều
161 Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng gồm: doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước
ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt
động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận
tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số
lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà
ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên
một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành
chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng
cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ quy định chi tiết hơn một số nội dung về
vấn đề này, theo đó: Trường hợp trên một địa bàn
có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp
phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua
thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng
nhà ở riêng lẻ như sau: Trường hợp chỉ có một dự án
có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức,
cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10%
tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; Trường hợp chỉ
có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương
2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở
hữu không quá 250 căn; Trường hợp có từ hai dự án
trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này
ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước
ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà
ở của mỗi dự án.
Thứ ba,
hạn chế số tiền thu trước khi mua bán BĐS
hình thành trong tương lai. Việc thanh toán giá trị
hợp đồng liên quan đến BĐS hình thành trong tương
lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến
độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây
dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị
của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho
các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%.
Trong bối cảnh dòng vốn FDI cùng với dòng kiều
hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị
trường BĐS Việt Nam đã, đang và sẽ tăng lên cùng
với sự thông thoáng của môi trường đầu tư và sức
hấp dẫn của thị trường BĐS, vấn đề quan trọng đặt
ra hiện nay là chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới
với FDI vào BĐS để nguồn vốn này được đảm bảo
thực hiện hiệu quả và bền vững, thúc đẩy sự phát
triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Tài liệu tham khảo:
1. Vốn ngoại đang dồn vào bất động sản,
-
tuc/bat-dong-san/von-ngoai-dang-don-vao-bat-dong-san-3254750.html;
2. Việt Nam - “ngôi sao đang lên” trong lĩnh vực BĐS ở khu vực ASEAN, http://
reatimes.vn/viet-nam-ngoi-sao-dang-len-trong-linh-vuc-bds-o-khu-vuc-
asean-4159.html;
3. Chuyển động của vốn ngoại vào bất động sản,
.
vn/151934/Chuyen-dong-cua-von-ngoai-vao-bat-dong-san.html
