82
KINH TẾ - TÀI CHÍNH QUỐC TẾ
dụng nhà ở nếu có rủi ro tín dụng. Phương thức
này giúp huy động vốn dài hạn để cung ứng cho
thị trường nhà ở.
Thứ bảy,
cấp tặng một khoản trọn gói. Đây là
dạng trợ cấp trực tiếp đến người thu nhập thấp
để mua nhà lần đầu, được áp dụng ở một số nước
như Chi lê, Costa Rica, Ecuador, Venezuela, Đức,
Nam Phi…
Như vậy, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng
trong hệ thống nhà của mỗi quốc gia. Những bài
học kinh nghiệm thành công sẽ góp phần nghiên
cứu xây dựng chiến lược phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, để lĩnh hội và
ứng dụng các công cụ trên vào chiến lược phát
triển nhà ở xã hội cần chú ý tới một số vấn đề sau:
Một là, về sự hiệu quả:
Phân tích chi phí thực tế.
Chi phí thực tế gồm chi phí trực tiếp cho trợ cấp và
các chi phí gián tiếp như: Chi phí bảo hiểm cho các
khoản vay không trả và chi phí quản lý hành chính,
dựa trên cơ sở đó mà quyết định Nhà nước trợ cấp
trực tiếp hay thông qua thị trường; Đánh giá mức
độ giảm chi phí nhà ở của đối tượng thụ hưởng so
với khi không có trợ cấp…
Hai là, về sự công bằng:
Trợ cấp tối thiểu cần thiết
để có thể giúp được nhiều người; Không trợ cấp
quá mức khiến chất lượng và diện tích nhà ở trợ
cấp vượt quá nhà ở của các đối tượng thu nhập
trung bình không được trợ cấp; Không trợ cấp cho
các hộ có thể tự tiếp cận thị trường tín dụng và thị
trường nhà ở sở hữu.
Ba là, minh bạch về chi phí và phân bổ:
Trợ cấp tài
chính dù với hình thức nào cũng phải được thể
hiện minh bạch, rõ ràng trong ngân sách. Do đó,
việc lựa chọn đối tượng thụ hưởng cần đúng tiêu
chí đề ra và phải minh bạch công bố công khai.
Bốn là, cân nhắc kỹ lưỡng các chương trình trợ cấp
tránh làm méo mó thị trường:
Bản chất các chương
trình trợ cấp, ít nhiều đều làm méo mó thị trường.
Do đó, cần cân nhắc kỹ càng trước khi triển khai
các chương trình trợ cấp, để không tác động xấu
đến tài chính nhà ở, phát triển nhà ở và thị trường
đất đai.
Năm là, đơn giản thủ tục hành chính:
Hoạt động
trợ cấp nhất thiết không được trở thành gánh nặng
hành chính cho Chính phủ.
Tài liệu tham khảo:
1. Ngân hàng Thế giới, Nhà ở cho mọi người “Housing for all”, năm 2006;
2. Ngân hàng Thế giới, Đánh giá đô thị hóa Việt Nam, năm 2011;
3. TS. Phạm Sỹ Liêm, Tài chính chính nhà ở cho người thu nhập thấp.
soát đối với việc mở rộng đất đai; đồng thời, xây
dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà
như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập,
thuế đất… Đối với các khu vực quy hoạch mới,
nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có
thu nhập trung bình và thấp.
Bên cạnh đó, Chính phủ Hoa Kỳ còn xây dựng
chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây
dựng “chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà
ở cho những người có nhà ở xã hội và trung bình.
Những người có chứng chỉ này có thể tự do chọn
lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê
không vượt quá 30% so với thu nhập của gia đình…
Các công cụ trợ cấp tài chính nhà ở xã hội phổ biến
Theo kinh nghiệm của các nước, có 7 loại hình
công cụ trợ cấp tài chính nhà ở cho người thu nhập
thấp phổ biến trên thế giới mà Việt Nam có thể
chọn lọc và áp dụng vào trong chương trình phát
triển nhà ở xã hội.
Thứ nhất,
trợ cấp lãi suất vay tín dụng nhà ở: Sử
dụng vốn của thị trường. Thị trường cấp vốn với
lãi suất thương mại. Nhà nước trợ cấp một phần cố
định trong lãi suất vay, chẳng hạn 5% hoặc một tỷ
lệ % lãi suất vay, chẳng hạn 30%.
Thứ hai,
trợ cấp lãi suất vay tín dụng nhà ở: Sử
dụng Quỹ đặc biệt. Nhà nước cấp vốn qua quỹ đặc
biệt với lãi suất thấp hơn thị trường.
Thứ ba,
trợ cấp lãi suất vay tín dụng nhà ở: Giảm
thuế thu nhập cá nhân một khoản bằng lãi suất vay
thế chấp để mua nhà. Người thu nhập thấp và thu
nhập trung bình vay thế chấp để mua nhà thì phải
trả lãi. Khi tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp
thì được khấu trừ một khoản tương đương tiền lãi
vay thế chấp.
Thứ tư,
các loại quỹ tiết kiệm nhà ở được Nhà
nước hỗ trợ. Phần lớn các hệ thống tiết kiệm nhà
ở đều mô phỏng các hệ thống Quỹ Tiết kiệm nhà
ở dài hạn – mô hình được ưa thích tại các nước
đang phát triển để khuyến khích người làm công
ăn lương, nhất là người thu nhập thấp gửi tiết kiệm
dài hạn.
Thứ năm,
Nhà nước nhận bảo hiểm hoặc bảo
lãnh tiền vay tín dụng nhà ở: Rủi ro thị trường sơ
cấp. Nhà nước nhận gánh chịu toàn bộ hoặc một
phần rủi ro tiền vay mua nhà trong hệ thống ngân
hàng cho một số đối tượng được giúp đỡ, thông
qua bảo lãnh hoặc bảo hiểm.
Thứ sáu,
Nhà nước nhận bảo hiểm hoặc bảo lãnh
tiền vay tín dụng nhà ở: Cấp vốn cho rủi ro thị
trường. Nhà nước nhận cung cấp bảo hiểm hoặc
bảo lãnh tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tín
