TÀI CHÍNH -
Tháng 4/2016
47
Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành thì
hoạt động chuyển nhượng BĐS không được hưởng
ưu đãi thuế, trừ các dự án nhà ở cho sinh viên, cho
công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cho
người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên,
chỉ có các đơn vị thuê đất trực tiếp của nhà nước
mới được hưởng ưu đãi này. Thực tế, hiện nay tại
các khu công nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn
đối với các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân vì
các DN trong các khu công nghiệp thuê lại đất của
các công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng không phải
thuê trực tiếp đất của Nhà nước nên không được
hưởng ưu đãi thuế TNDN, tiền thuê đất hoặc tiền
sử dụng đất.
- Về giá đất:
Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
do UBND tỉnh ban hành hàng năm có sự khống
chế bởi khung giá đất do Chính phủ quy định, một
số trường hợp thấp hơn đơn giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Do khung giá đất Nhà nước
ban hành chưa sát với giá thị trường nên khi thực
hiện chính sách đền bù cho dân, DN phải thuê đơn
vị tư vấn để tiến hành xác định lại giá đất, dẫn đến
tốn kém chi phí, mất thời gian.
- Giá đất thị trường theo quy định là giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường. Nhưng dùng giá người dân kê khai
trong hợp đồng công chứng thì không đúng, mà áp
giá mua bán thật thì không có cơ sở pháp lý.
Bên cạnh đó, việc ban hành bảng giá đất hằng
năm cũng phát sinh nhiều rắc rối. Người bị thu hồi
đất luôn muốn kéo dài sang năm mới để hưởng
giá đất bồi thường cao hơn, khiến tiến độ dự án bị
kéo dài.
Mặt khác, quy định áp dụng bảng giá đất công
bố hằng năm cho 7 mục đích nhưng thực tế sử
dụng có 4 mục đích. Nếu Nhà nước thu tiền sử
dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ
phần hóa... thì lại phải định giá lại.
Như vậy, hiệu quả bảng giá đất ban hành hằng
năm chưa tương xứng với công sức bỏ ra. Xác định
giá thị trường đề giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá thì chủ yếu do đơn vị tư vấn và
tổ chức thẩm định giá. Cơ quan tư vấn giá là đơn
phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối với
đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền
cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số
tiền cho thuê đất thực nộp NSNN.
Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức,
cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng
từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất,
quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng
và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được
tính theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định tại thời điểm DN nhận
chuyển nhượng BĐS.
Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn
là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo
biên bản định giá tài sản khi góp vốn. Giá trúng
đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng
đất, quyền thuê đất.
Đối với đất của DN có nguồn gốc do thừa kế
theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà
không xác định được giá vốn thì xác định theo giá
các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá
các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm
thừa kế, cho, biếu, tặng...
+ Các loại chi phí bồi thường, đền bù về đất bao
gồm: Chi phí đền bù thiệt hại về đất; chi phí đền bù
thiệt hại về hoa màu; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ,
tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn
thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người
nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận
tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất
được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định
của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất...
- Về thuế suất:
Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển
nhượng BĐS là 22% (mức thuế suất mới áp dụng từ
ngày 01/01/2016 là 20%).
- Về xác định số thuế TNDN phải nộp:
Số thuế TNDN trong kỳ tính thuế đối với hoạt
động chuyển nhượng BĐS bằng thu nhập tính thuế
từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân (x) với
thuế suất 22%. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS
phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không
áp dụng ưu đãi thuế TNDN.
Một số tồn tại, hạn chế
- Về miễn, giảm thuế:
Theo quy định của Luật
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên
mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng
ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất,
xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
