48
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
mua, sau đó điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá.
Trường hợp không xác định được giá vốn BĐS thì
ấn định giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời
điểm mua. Đối với các BĐS có nguồn gốc trước
khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực (trước
ngày 15/10/1993), không thực hiện xác định giá
vốn, vì lúc này thị trường BĐS chưa chính thức
được thừa nhận.
Để tháo gỡ khó khăn và khuyến khích các DN
cần có quy định đối với các trường hợp này vẫn
được hưởng ưu đãi mặc dù không thuê trực tiếp
đất của nhà nước. Bên cạnh đó, trước khi ban hành
bảng giá các cơ quan liên ngành cần phải khảo
sát xây dựng để bảng giá ban hành sát với giá thị
trường trành tình trạng gian lận thuế. Đồng thời,
chỉ nên xây dựng bảng giá đất ở làm chuẩn còn
những loại đất khác tính phần trăm theo giá đất ở.
Thứ hai,
thay đổi cách xây dựng giá đất
- Phải chia ra, phần nào Nhà nước làm để bảo
đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào
thị trường làm, Nhà nước không nên ôm nặng việc,
bị khiếu nại nhiều mà làm không xong; không chỉ
định giá đánh đồng trên một đoạn đường để thu
thuế (vì giá thuế thu đất cần thấp...). Phần định giá
đất của DN... để cho các tổ chức định giá làm vì DN
kinh doanh, mang tính thị trường.
- Chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi
vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng
bảng giá đất hằng năm. Cả nước dự tính có khoảng
1.000 vùng giá trị khác nhau, thay vì chỉ có 3 vùng
giá trị như hiện nay. Bảng giá đất xây dựng theo
cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn
định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới
điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì
áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh
thì sẽ định giá.
- Xây dựng bảng giá đất hằng năm bằng khoảng
70% giá thị trường. Vì việc điều tra giá đất bắt đầu
từ tháng 6 năm trước, tính khoản trượt giá trong
6 tháng đến khi ban hành bảng giá đất mới cộng
sai số do khảo sát thì kết quả sẽ ra giá đất khoảng
70% giá thị trường khi ban hành vào ngày 01/01
hàng năm.
- Áp dụng giá đất này để thu tiền thuê đất, tiền
sử dụng đất khi giao đất công, cổ phần hóa DN.
Khi bồi thường cho dân thì áp dụng hệ số k để điều
chỉnh như trước đây đã từng làm (theo Nghị định
số 22/1998/NĐ-CP về bồi thường giải phóng mặt
bằng...). Để giảm gánh nặng đóng tiền sử dụng đất
cho dân thì phải điều chỉnh giảm mức đóng (thay
vì đóng 50% tiền sử dụng đất thì có thể quy định
cho dân đóng từ 20% - 30%).
vị độc lập, hoặc đơn vị sự nghiệp nhưng tổ chức
thẩm định giá lại thuần hành chính, trong cơ cấu
bao gồm giám đốc các sở ngành, đôi khi không chú
ý đến kỹ thuật thẩm định giá nên khi quyết giá đất
không sát với thực tế.
Việc xác định giá đất cụ thể (cho từng trường
hợp) chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tế. Ví
dụ, thực tế phát sinh ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh:
phải xác định giá thị trường của diện tích 10 m2
(diện tích đất ngoài hạn mức khi người dân xin
chuyển mục đích...) hay nhỏ hơn nữa thì không
thể mời tổ chức tư vấn và thành lập hội đồng thẩm
định giá được.
- Giá vốn mua vào tính theo giá nào? Theo Luật
Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 “về phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất” thì giá đất sẽ do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương tự quyết định
công bố vào ngày đầu tiên của mỗi năm làm căn cứ
để tính toán, trong đó có dùng làm căn cứ để: tính
thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất.
Những căn cứ để tính thuế TNDN là khung
giá của UBND tỉnh công bố tại thời điểm chuyển
nhượng. Trên thực tế có nhiều trường hợp DN mua
tài sản mà thời điểm chuyển nhượng (mua vào)
cách đây đã rất lâu nên giá vốn mua vào rất cao; so
với giá quy định của UBND tại thời điểm chuyển
nhượng thì chênh lệch quá lớn tức là nếu theo giá
quy định của UBND tỉnh thì giá đất rất thấp và nếu
đưa giá này vào công thức trên thì thu nhập chịu
thuế rất cao mà DN không chịu nổi. Đó là điều bất
hợp lý so với thực tế. Vì thế các DN vô cùng lúng
túng, bị động.
Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế
đối với bất động sản
Thứ nhất,
để hoạt động chuyển nhượng BĐS
di n ra công bằng và nghĩa vụ thuế của DN không
bị thiệt thì cần sửa Luật Thuế TNDN và các văn
bản hướng dẫn thi hành theo hướng nên đưa chỉ
số giá vào để điều chỉnh giá vốn BĐS. Theo đó, thu
nhập chịu thuế được xác định như sau:
Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển
nhượng trừ (–) Giá vốn BĐS nhân (x) chỉ số giá trừ
(-) Chi phí đầu tư, cải tạo và các khoản thuế, phí,
lệ phí đã nộp.
Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn BĐS
là chỉ số giá tiêu dùng được nhà nước công bố
hàng năm. Đối với trường hợp giá mua BĐS bằng
vàng, bằng USD được quy thành tiền VND theo
giá thống kê bình quân hàng tháng tại thời điểm
