46
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
- Thu nhập chịu thuế:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS
và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt
động chuyển nhượng BĐS.
- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS:
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS
theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù
hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các
khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua, không
phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu
tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng
đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc xác
định doanh thu đối với các trường hợp chuyển
nhượng BĐS phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy
định của pháp luật.
- Chi phí chuyển nhượng BĐS:
+ Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi
được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt
động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải
tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu
thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các
khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi
không được trừ quy định của Luật Thuế thu nhập
DN (TNDN) và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao
gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định
Thực trạng chính sách thuế thu nhập
doanh nghiệp đối với bất động sản
- Về đối tượng chịu thuế:
Doanh nghiệp (DN) thuộc diện chịu thuế thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) bao
gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành
nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng
BĐS; DN kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt
động cho thuê lại đất.
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm
cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định
của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê
lại đất của DN kinh doanh BĐS theo quy định của
pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không
có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với
đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà...
Thu nhập từ cho thuê lại đất của DN kinh doanh
BĐS không bao gồm trường hợp DN chỉ cho thuê
nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
- Về căn cứ tính thuế:
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Theo đó,
thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ
(-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS
của các năm trước (nếu có).
CHÍNH SÁCHTHUẾ THUNHẬP DOANHNGHIỆP
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN: THỰC TRẠNGVÀ GIẢI PHÁP
ThS. NGUYỄN THÀNH HƯNG
- Vụ Chính sách thuế (Tổng cục Thuế)
Trong thời gian qua việc sửa đổi, bổ sung và đưa ra nhiều quy định mới nhằm hoàn thiện
hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý,
ổn định thị trường bất động sản, tăng thu ngân sách cho nhà nước. Trong đó, chính sách
thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất động sản có sự đổi mới đáng kể, bởi quy định
trong chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất động sản luôn là vấn đề phức
tạp có tác động không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và sự phát triển
thị trường bất động sản.
