TÀI CHÍNH -
Tháng 8/2015
41
Mô hình nghiên cứu
Có ba mô hình hôi quy được áp dụng trong bai
nghiên cưu này để kiểm tra mối quan hệ giữa lợi
nhuận REIT và các biến kinh tế vĩ mô. Cụ thể, các
mô hình là: (1) mô hình đánh giá hiệu suất có điều
kiện cơ bản của Ferson và Schadt (1996); (2) mô hình
có điều kiện của Ferson và Schadt (1996) kết hợp với
các biên tốc độ tăng trưởng dân số, tỷ lệ thất nghiệp
và (3) mô hình đánh giá hiệu suất có điều kiện do
Christopherson et al (1998) đê xuât. Tưng REITs đươc
chay cac mô hình trên đê đưa ra kêt qua nghiên cưu.
Mô hinh 1:
Ri,t+1 =
Trong đo:
Ri,t+1: Lãi suất thặng dư so với lãi suất phi rủi ro
của REIT i tại thời điểm t+1; : Chênh lệch giữa lãi
suất kỳ vọng và lãi suất thực của REIT i;
Hê
sô beta;
: Lãi suất thị trường REITs thặng dư
so với lãi suất phi rủi ro tại thời điểm t+1; INTt: Tỷ lê
lai suât ngăn han tai thơi điêm t;
: Bao hiêm rui
ro tai thơi điêm t; INFt: Tỷ lê lam phat tai thơi điêm
t; TERMt: Câu truc kỷ̀
han tai thơi điêm t.
Mô hinh 2:
Ri,t+1 =
Mô hinh 2 tương tư như Mô hinh 1 nhưng co mơ
rông thêm biên: POPt la tỷ̉
lê tăng trương dân sô tai
thơi điêm t; UEMt la tỷ lê thât nghiêp tai thơi điêm t.
Mô hinh 3:
Ri,t+1 =
đánh giá tác động của các điều kiện kinh tế vĩ
mô đên lơi nhuân cua REITs đa đươc thưc hiên,
tuy nhiên bôn vân đê sau con tôn tai: (1) Kết quả
nghiên cưu không thông nhât khi sư dung các dữ
liệu khác nhau và cách tiếp cận phương pháp luận
khac nhau; (2) Cho đên nay, chưa co nghiên cứu
vê biến tỷ lê tăng trương dân số khi đánh giá lợi
nhuận REITs và có rất ít các nghiên cứu vê tac đông
cua tỷ lệ thất nghiệp đên lơi nhuân cua REITs. Tỷ
lệ thất nghiệp và tôc đô tăng trương dân sô có thể
được coi là các biến về phía cầu của thị trường
BĐS và cần được xem xét trong nghiên cứu về lơi
nhuân cua REITs; (3) Thị trường REITs Australia là
thị trường lớn thứ hai thế giới sau Mỹ. Tuy nhiên,
nghiên cứu về REITs Australia con hạn chế; (4) So
sanh môi quan hê giưa cac biên sô kinh tê vi mô
va lơi nhuân REITs trong hai thi trương Mỹ và
Australia là cân đươc nghiên cưu thêm.
Một số giả thuyết đặt ra
- Lai suât:
Lãi suất có thể ảnh hưởng đến khả
năng vay của các cá nhân và tổ chức. Với mức lãi
suất thấp, cho vay dễ tiếp cận hơn để đầu tư vào bất
động sản, đẩy giá cả của bất động sản lên cao. Mặt
khác, mức lãi suất cao sẽ làm tăng chi phí lãi vay
của REITs, sau đó giảm lợi nhuận REITs. Do vây, tỷ
lê lãi suất đươc dư kiên co tac đông tiêu cưc đên lơi
nhuân của REITs.
- Tỷ lê lam phat:
Tỷ lệ lạm phát là một mối quan
tâm chính cho các nhà đầu tư khi đánh giá tỷ lệ lợi
nhuận thưc sư. Với sự gia tăng trong giá cả hàng
hóa và dịch vụ, doanh thu, lợi nhuận thực của REITs
sẽ giảm. Ngoài ra, tình hình lạm phát sẽ tác động
đến khả năng của người tiêu dung thuê hoặc mua
BĐS. Do đó, tỷ lệ lạm phát đươc dư đoan la anh
hương tiêu cưc đên lơi nhuân của REITs.
- Tỷ lê tăng dân sô:
Tỷ lệ tăng dân số là một trong
các biến giải thích lơi nhuân của REITs. Trong các
giai đoạn ma tốc độ tăng trưởng dân số cao, nhu
cầu về các sản phẩm BĐS cao hơn so với tốc độ tăng
trưởng dân số thấp, do đó tốc độ tăng trưởng dân
số đươc dư đoan la co môi quan hê tich cưc đên lơi
nhuân REITs.
- Tỷ lê thât nghiêp:
Tỷ lệ thất nghiệp phản ánh sự
phát triển và sức mạnh của nền kinh tế. Trong một
nền kinh tế phát triển mạnh mẽ với một tỷ lệ cao việc
làm, nhu cầu về văn phòng, khu công nghiệp, các tòa
nhà thương mại hoặc các cơ sở giải trí được dự kiến
sẽ tăng. Lực lượng lao động với thu nhập gia tăng
sẽ đẩy nhu cầu về bất động sản cao hơn. Vì vậy, giả
thuyết đươc đưa ra tỷ lê thất nghiệp trong nền kinh
tế sẽ có một tác động tiêu cực đến lợi nhuận REITs.
HÌNH 2: VỐN HÓA THỊ TRƯỜNG A –REITS CỦA AUSTRALIA
GIAI ĐOAN 12/2001 - 12/2011 (tỷ AUD)
Nguồn: A-REITs 2012 - ASX
